Bij vakantieparken die worden (overgenomen en) geherstructureerd ontstaat regelmatig een strijd tussen de belangen van de ondernemer en de rechten van de huurders van vakantieplekken. Op 28 januari deed het gerechtshof in Den Haag in hoger beroep een uitspraak in een zaak tussen De Ridderhof (Topparken) en belangenvereniging Lekker Buiten (huurders) die ook gevolgen heeft voor andere toekomstige projecten. De huurders zijn tevreden met de uitspraak waarbij de schadevergoeding aanzienlijk hoger uitvalt dan oorspronkelijk werd aangeboden.
In deze uitspraak van de rechter bleek dat de aangeboden € 1350,- verplaatsingsvergoeding, alhoewel dat in de RECRON voorwaarden als standaardbedrag wordt genoemd, niet voldoende is om de schade van de huurders te compenseren. De redelijke schadevergoeding moet volgens de rechter in overleg tussen de huurders en het park worden bepaald.
Ook keek de rechter naar het moment waarop de huuropzegging wordt gedaan. Het hebben van een herstructureringsplan is volgens de rechter niet voldoende; er moet redelijkerwijs de verwachting bestaan dat het plan ook kan en zal worden uitgevoerd.
Reactie van belangenvereniging Lekker Buiten:
Aan de zittende huurders is in 2009 de jaarhuur opgezegd op grond van de RECRON-voorwaarden 2008. In die voorwaarden krijgen zij bij herstructurering een verplaatsingsvergoeding voor hun opstal van € 1.350,-. Vaste recreatiewoningen kunnen echter niet worden verplaatst. Een huurder verliest zo niet alleen zijn jaarplek maar moet dan ook zijn economisch eigendom achterlaten. De verkoopwaarde van de 105 zomerhuizen is eerder getaxeerd op bijna € 5 miljoen.
Voor kopers of bouwers van recreatiewoningen op huurgrond wordt het bezit van een schaderapport op basis van de verzekerde herbouwwaarde door een erkende taxateur van de Stichting Verenigd Register Taxateurs (VRT) een belangrijk document, zodra er over de aard en omvang van de schadevergoeding een gerechtelijke vervolgprocedure moet worden ingezet.
Lekker Buiten is van mening dat het zelf bouwen of aankopen van niet verplaatsbare recreatiewoningen moet worden afgeraden. Zonder opstalrechten is de grondeigenaar juridisch eigenaar van de opstallen op zijn grond, de huurder niet méér dan economisch eigenaar en gebruiker van de opstal. In koopcontracten tussen oude en nieuwe eigenaren wordt dit onderscheid vooraf vaak niet goed gemaakt, zelfs niet als de ondernemer zoals op de Ridderhof tegen een courtage van 6% van de verkoopprijs als bemiddelaar optreedt.
Reactie van brancheorganisatie Recron
RECRON heeft kennis genomen van het arrest van het Hof Den Haag in een langslepende kwestie rond opzegging van standplaatsovereenkomsten voor vaste plaatsen op het bedrijf De Ridderhof in Bilthoven.
De uitspraak is in lijn met de afspraken die RECRON enerzijds en ANWB en Consumentenbond anderzijds eind 2011 hebben gemaakt over de tegemoetkoming in de schade bij opzegging wegens herstructurering van een standplaatsovereenkomst in geval van niet verplaatsbare kampeermiddelen. In de RECRON-voorwaarden 2013 is op dit punt namelijk opgenomen, dat contractspartijen in goed overleg zelf een oplossing vinden rond de vraag welke vergoeding, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, redelijk is.
RECRON neemt uitdrukkelijk afstand van de (kennelijke) opvatting van de Vereniging Lekker Buiten, dat ‘de verzekerde herbouwwaarde van een recreatiewoning de grondslag moet zijn voor de berekening van hierboven bedoelde vergoeding’. De herbouwwaardemeters van de verzekeraars zijn in het algemeen niet toegesneden op kampeermiddelen en doen geen recht aan de individuele omstandigheden van het geval en de specifieke kenmerken van het desbetreffende kampeermiddel.
In het gewezen arrest van het Hof stonden de (oude) RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2008) centraal en in het bijzonder de vraag of de (in die voorwaarden opgenomen) vergoedingsregeling bij opzegging van de standplaatsovereenkomst wegens herstructurering ook van toepassing is ingeval er sprake is van een niet verplaatsbaar kampeermiddel op die standplaats.
Het Hof heeft in de eerste plaats uitgesproken dat er in deze casus voldoende zwaarwegende gronden voor het recreatiebedrijf aanwezig waren om de standplaatsovereenkomsten op te zeggen. Het Hof heeft voorts uitgesproken, dat de herstructureringsplannen van het bedrijf ten tijde van de (tweede) opzegging van de standplaatsovereenkomst voldoende concreet waren, nu er immers op dat moment voor het bedrijf een gerechtvaardigde verwachting was dat de vereiste vergunningen binnen redelijke termijn verkregen zouden kunnen worden.
Desalniettemin oordeelt het Hof dat er onder de omstandigheden van dit geval, niet sprake is van rechtsgeldige opzegging van de standplaatsovereenkomst wegens het ontbreken van een aanbod van het recreatiebedrijf tot betaling van een redelijke (op de individuele situatie toegesneden) vergoeding als tegemoetkoming in de schade.
RECRON vertrouwt er op dat recreatieondernemers en recreanten in voorkomende gevallen in goed overleg tot een afspraak komen over een vergoeding. En anders is er altijd nog de mogelijkheid om de kwestie voor te leggen aan de Geschillencommissie Recreatie of de burgerlijke rechter.
Reactie TopParken
TopParken onderzoekt op dit moment nog wat de consequenties zijn van de uitspraak en wil nog geen officieel statement naar buiten brengen. Die wordt eind maart verwacht.
Meer informatie:
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2014:17&keyword=200.112.998
www.de-ridderhof.nl