Aan het eind van dit jaar (2023) moeten de 30 nieuwe vakantieparken, die zijn overgenomen van Roompot/Landal, volledig zijn geïntegreerd in de Dormio systemen. ‘Een huzarenstuk om alles te integreren’ noemt CEO Don van Schaik de hele operatie. De splitsing in twee merken (Dormio en Summio) was al onderdeel van de pitch richting de Autoriteit Consument en Markt (ACM) om de parken over te nemen.
Lessen:
- Je hoeft niet (meer) de grootste keten te zijn om een goede bezetting te realiseren
- Lessen uit de hotelsector zorgen voor betere bezetting, klantervaring en rendement.
- De profilering van het individuele resort is belangrijker dan een ketenprofiel
De groeispurt van Dormio…
…is een direct gevolg van de overname van Landal GreenParks door Roompot. De ACM had in eerste instantie bezwaren tegen de overname, omdat de marktmacht, met name op het gebied van marketing en exploitatie (uitbesteden) van vakantieparken in Nederland uit balans zou raken. Een voorwaarde van de overname was dat er een alternatief voor VVE’s en projectontwikkelaars zou worden gefaciliteerd. Dormio werd verkozen tot de partij die het beste alternatief aan de ACM wist te presenteren en nam daarmee o.a. 30 parken over.
Lees meer over de aanloop naar deze deal op: https://pretwerk.nl/recreatie-actueel/acm-geeft-eindelijk-toestemming-voor-overname-landal-door-roompot/79845
Ervaring met integratie van nieuwe parken
Het overnemen van een extern park en deze integreren in de eigen systemen is geen compleet nieuwe exercitie voor Dormio. Eerder kocht Dormio twee skiresorts en ook Resort Costa Blanca in Spanje is geen eigen ontwikkeling. Dormio heeft recent ook een partij in Portugal overgenomen, met een eigen boekingscentrale. En die komt nu heel goed van pas. De deal met Roompot / Landal voor de overname van 30 parken is echter wel van een heel andere omvang. Van Schaik: “De integratie van de parken is inmiddels in volle gang. Om je een idee te geven: We groeien daarmee van 1100 naar 3300 verhuurunits. Binnen het managementteam hebben we ook de taken verdeeld als het gaat om het bezoeken en onderhouden van contacten met de parken. Want ondanks de grote omvang, willen we bij alle parken wel persoonlijke betrokken zijn. Aanpassingen zijn o.a. nodig in de integratie van onze reserverings- en marketingsystemen, maar ook alle benamingen op de parken en de websites moeten worden aangepast. Dat is een hele klus, maar we gaan het redden binnen de geplande termijn. Aan het eind van dit jaar zijn alle parken ‘over’.”
Dormio **** en Summio ***
“De splitsing in twee merken was al meegenomen in de pitch aan de ACM” vertelt Don van Schaik ons nu achteraf. Hij legt uit: “Het merk Dormio profileert zich op een vier sterren niveau. Ruim 20 van de parken die in ‘het pakket’ zaten, pasten daar niet bij. Vandaar dat wij al bij de ACM hadden aangegeven dat wij een tweede merk zouden lanceren, gericht op het drie sterren segment. In de markt van vakantieparken wordt weinig gewerkt met een classificatie op sterren. Dat hebben we ‘geleend’ uit de hotelwereld. Consumenten snappen dit systeem heel goed en het levert al bijkomend voordeel dat wij ook veel klanten trekken die gewend zijn aan een hotelaccommodatie.”
Zie ook: https://pretwerk.nl/recreatie-actueel/dormio-group-lanceert-nieuw-merk-summio-parcs/80085
Schaalvoordelen steeds minder van belang
Ondanks de stevige groei komt Dormio qua omvang nog niet in de buurt van Roompot / Landal. Die profileren zich op de markt als het dominante portal voor boekingen op vakantieparken. Don van Schaik is niet bang voor deze machtige concurrent: “De omvang en schaalvoordelen zijn tegenwoordig niet meer doorslaggevend om een hoge bezetting te realiseren. Dat hebben wij de afgelopen jaren wel bewezen op onze parken. Tegenover onze relatief bescheiden backoffice, staat een zeer uitgebreid netwerk van ruim 2000 partners die het verlengstuk zijn voor de boekingen. Wat wij ook nadrukkelijk anders doen dan de grotere ketens is het profileren van de individuele parken in plaats van de merknaam. Alle boekingen komen binnen bij de individuele karakteristieke parken. Zo voorkom je ook dat je een eenheidsworst presenteert. Ook de website Dormio.com is één van de kanalen die de geïnteresseerden doorstuurt naar de parken.”
De parken van Dormio trekken ook opvallend veel bezoekers van buiten Europa. Dat heeft ook te maken met het zeer goed ontwikkelde marketingnetwerk. Van Schaik: “Juist die internationale marketing zorgt voor een nog betere spreiding van de bezetting over het jaar. Neem bijvoorbeeld ons Skiresort Obertraun in Oostenrijk. Daar hebben we echt een mega-bezetting. In de winter zijn we natuurlijk aantrekkelijk voor de wintersport. Maar ook zomervakanties zijn goed ontwikkeld. En in de tussenseizoenen komen hier heel veel bezoekers uit Azië. Het helpt ook dat de verblijven van één dag accepteren, waardoor we ons kunnen profileren op de hotelmarkt. Dat versterken we nog ens door ook ontbijt en opgemaakte bedden te bieden. Dat zie je toch niet vaak op een vakantiepark.”
Belangstelling van nieuwe projecten
De ACM had in haar voorwaarden voor de overname van Landal door Roompot de belangen van projectontwikkelaars en Vve’s goed in het vizier. Biedt Dormio inmiddels een alternatief op de markt? Van Schaik kan bij deze vraag een grote glimlach niet onderdrukken: “Over belangstelling hebben we zeker niet te klagen. We kunnen zelfs selectief zijn als het gaat om nieuwe parken. Met zo’n 7 a 8 projecten zijn we op dit moment in gesprek.”
Marktsituatie
Over de huidige marktsituatie is Dormio niet zo somber: “We hebben tijdens de coronajaren, en door de jarenlange lage rente wel heel erg de wind mee gehad. Nu stijgt de rente en inflatie en staan er op de Nederlandse markt enkele onaangename belastingmaatregelen in de planning. De piek is er af, en het is nu meer een kopersmarkt geworden. Ik zie vooral een gezonde situatie. Het hogere segment, waarin Dormio actief is, zal minder last hebben van de hoge rente. Mensen investeren daar veelal met eigen geld. Afgelopen twee jaar is vooral de interesse in een buitenlandse vakantiewoning weer sterker gegroeid.”
De markt voor vakantiewoningen is volgens Van Schaik sterk gecorreleerd aan die van normale woningen: “Dus de situatie op de woningmarkt heeft dus ook gevolgen voor investeringen in vakantiewoningen. Vooral de investeerders in vastgoed, die veel met vreemd vermogen werken, blijven op dit moment langs de zijlijn staan.”
Met dank aan: Don van Schaik, CEO Dormio Group