Elke ondernemer heeft weleens plannen op zijn park waarvoor vaste jaarplaatsen moeten wijken. Het kan gaan om alle jaarplaatsen op het park of een beperkt aantal. In die gevallen is het goed om te weten wat uw rechten en mogelijkheden zijn en hoe u de risico’s zoveel mogelijk kunt beperken.
Wettelijke bepalingen
De wet bevat weinig regels die van toepassing zijn op de verhuur van jaarplaatsen. Uitgangspunt is dat kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand, tegen de datum waarop de huur normaal gesproken wordt betaald.
In de rechtspraak zijn op deze hoofdregel een aantal nuances aangebracht. Afhankelijk van de individuele omstandigheden van het geval kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de ondernemer de huurovereenkomst alleen kan beëindigen als hij daarvoor een voldoende zwaarwegende grond heeft. Ook overwegen rechters regelmatig dat de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat de ondernemer bij beëindiging van de huurovereenkomst een schadevergoeding aan de huurder moet betalen. Omstandigheden die in beide gevallen meewegen zijn bijvoorbeeld de duur van de huurovereenkomst, de in acht genomen opzegtermijn en de eventuele investeringen die de recreant in het gehuurde heeft gedaan en die als gevolg van de opzegging verloren gaan. In dat kader is dus ook van belang of de recreant het recreatiemiddel zonder schade kan verplaatsen naar een andere staanplaats.
Recron-voorwaarden
Op de verhuur van veel jaarplaatsen zijn daarnaast algemene voorwaarden, zoals de Recron-voorwaarden, van toepassing. Het is van belang dat een ondernemer ook de voorschriften uit die voorwaarden zorgvuldig naleeft. Gebeurt dat niet, dan is de opzegging mogelijk ongeldig. Dat kan de plannen van de ondernemer uiteraard sterk vertragen.
Waar moet u op letten?
- Communiceer zo open en tijdig mogelijk met uw gasten als u van plan bent (op termijn) jaarplaatsen te laten verdwijnen. De ervaring leert dat dit tot minder onrust leidt. Daarnaast kunnen de gasten bij het doen van investeringen rekening houden met het feit dat de huurovereenkomst op termijn zal eindigen. Algemene richtlijn is: hoe langer de in acht genomen opzegtermijn of hoe eerder de vooraankondiging, des te minder snel is de ondernemer verplicht tot schadevergoeding en des te lager is de te betalen vergoeding.
- Zorg dat u een duidelijk ‘herstructureringsplan’ heeft, maar wees daarover in de communicatie met de gasten niet te gedetailleerd. Er is een geval bekend waarin de ondernemer had aangekondigd bungalows te gaan bouwen. Dat ging niet door en in plaats daarvan wilde hij chalets plaatsen. De Geschillencommissie Recreatie oordeelde dat sprake was van een ander herstructureringsplan en dat de ondernemer op grond van de Recronvoorwaarden opnieuw moest opzeggen.
- Als u plannen hebt om (op termijn) jaarplaatsen te laten verdwijnen, voorkom dan dat nieuwe huurders grote bedragen betalen voor de aankoop van een recreatiemiddel. Dit geldt zeker als u een verkoopprovisie in rekening brengt.
- Inventariseer vooraf goed welke overeenkomsten er zijn gesloten en welke voorwaarden daarop van toepassing zijn, zodat u alle voorschriften nauwkeurig kunt naleven.
Uiteraard kunt u niet altijd voorkomen dat u schadevergoeding aan een huurder moet betalen. Met een goede voorbereiding en een doordacht plan van aanpak kunt u echter wel bewerkstelligen dat, als u schadevergoeding moet betalen, het bedrag zo laag mogelijk is. Uitsluitsel over de hoogte daarvan is niet te geven. Er zijn rechters die oordelen dat alleen de tegemoetkoming in de kosten van ‘verwijdering en verplaatsing’ zoals opgenomen in de Recronvoorwaarden verschuldigd is. Andere rechters gaan per geval bekijken wat voor schadevergoeding redelijk is. Zij hanteren daarbij de meest uiteenlopende uitgangspunten.
Kim Heesakkers,
Advocaat bij Hekkelman Advocaten & Notarissen te Nijmegen,
www.hekkelman.nl
k.heesakkers@hekkelman.nl
024 – 3 828 434