Hotelmarkt ziet kansen in kantoren en duurzame exploitatie

De hotelbezetting in Nederland stijgt weer. Door de recente crisis was het hotelbezoek sterk afgenomen, maar in 2010 waren er voor het eerst meer hotelkamers bezet. Ook dalen de kamerprijzen niet langer en neemt de winst weer toe. De beste resultaten zijn geboekt in Amsterdam en in het topsegment. De verwachtingen voor 2011 en 2012 zijn voorzichtig positief.

Herstel bezettingsgraden, stabilisering kamerprijzen

Het onderzoek is door Horwath HTL uitgevoerd onder 320 drie-, vier- en vijfsterren hotels in Nederland. Uit het onderzoek blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad is gestegen van 62,1% in 2009 tot 65,1% in 2010. Hiermee herstelt de hotelmarkt zich van de kredietcrisis, die in 2008 en 2009 zorgde voor sterk dalende bezettingsgraden. De bezettingsgraad ligt echter nog ver onder het niveau van 2007, toen gemiddeld 72,5% van de hotelkamers bezet was.

De gemiddelde kamerprijs stabiliseerde op € 93. In 2009 daalden de prijzen nog gemiddeld met 11%.

De RevPAR, de gemiddelde omzet per beschikbare kamer, herstelde als gevolg van de hogere bezettingsgraden eveneens, van € 58 in 2009 tot € 60 in 2010.

Het gemiddelde bedrijfsresultaat per hotelkamer steeg met 16%, op jaarbasis van € 12.133 in 2009 tot € 14.085 in 2010. Dit was mogelijk dankzij enerzijds de hogere omzetten, en anderzijds de lagere kosten door bezuinigingsmaatregelen in 2009. Uitgedrukt in percentage van de omzet steeg de winst van 31,1% naar 35,4%.

Grootste herstel in Amsterdam en topsegment
Het herstel wordt gedragen door de hotelmarkt in Amsterdam. De bezettingsgraad in de hoofdstad steeg van 67,5% naar 75,1%. De kamerprijzen in Amsterdam stegen licht, van € 108 naar € 109. De RevPAR steeg hierdoor met 12% tot € 82. De winst in de Amsterdamse hotels steeg met 33% naar € 18.412 per kamer. Dit is ruim 67% hoger dan de winst per kamer in de rest van Nederland.

Met name de vijfsterren hotels zijn weer in trek. De bezettingsgraden stegen in alle segmenten, maar alleen in de vijfsterren markt gaat dit ook gepaard met een stijging van de gemiddelde kamerprijs. De prijs voor een vijfsterren hotelkamer steeg van € 155 naar € 181, een stijging van 17%. Hierdoor steeg de omzet van vijfsterren hotels met 22% en de winst met 36%.

Prognoses
Hoteliers houden rekening met een langzaam herstel van de economie en daarmee de hotelmarkt. Voor 2011 en 2012 wordt slechts een lichte groei verwacht. Voor 2011 wordt landelijk een bezettingsgraad van 68,2% geprojecteerd bij een gemiddelde kamerprijs van € 95. Voor 2012 wordt gerekend op 70,1% bezetting bij een prijs van € 98. De resultaten blijven daarmee echter nog onder het niveau van 2008. De meeste hoteliers (53%) verwachten dat de hotelmarkt pas in 2014 of 2015 volledig zal zijn hersteld.

Ewout Hoogendoorn, director van Horwath HTL: “De Nederlandse hotelmarkt is volgend aan de economie. Door de groeivertraging in de wereldeconomie en de toenemende onzekerheid over de stabiliteit van de Eurozone zijn de hoteliers ook voorzichtiger geworden over de toekomst.”

Conversie van leegstaande kantoren naar hotels
Op dit moment worden veel plannen ontwikkeld om leegstaande kantoren om te zetten naar hotels, zonder dat goed is gekeken naar de haalbaarheid van deze plannen. Mede door de kredietcrisis staat inmiddels 7 miljoen m² kantoorruimte leeg. Mede op initiatief van gemeenten wordt vaak overwogen het kantoor te converteren naar een hotel. Op dit moment wordt onder meer gewerkt om hotels te realiseren in leegstaande kantoorpanden in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. In Amsterdam wordt bijvoorbeeld het Getronics gebouw aan het Rembrandtpark omgebouwd tot viersterren hotel met 446 hotelkamers. Recent geopende hotels in leegstaande kantoren zijn Holiday Inn Express Schiphol en NH Musica in Amsterdam. Vaak blijven de ontwikkelingen echter steken in de planfase, zoals bij het voormalige ABN kantoor aan het Rembrandtplein in Amsterdam.
Ewout Hoogendoorn, director van Horwath HTL: “Als de vraagstelling voor hotelconversie wat dieper wordt uitgewerkt, blijkt vaak dat de locatie niet deugt voor een hotel, het gebouw fysiek niet geschikt is of dat een conversie gewoonweg te veel geld kost.”

Duurzame hotels
Steeds meer Nederlandse hotels richten zich op duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Gemiddeld hebben de hotels de afgelopen 5 jaar circa € 600 per kamer geïnvesteerd in duurzame maatregelen. De gemiddelde terugverdientijd van deze investeringen is 4 jaar.

Uit het HOSTA rapport blijkt dat 44% van de hotels inmiddels een duurzaamheidskeurmerk heeft. Het meestgebruikte keurmerk is de Green Key: 80% van de hotels met keurmerk heeft een Green Key.

Marco van Bruggen, senior consultant van Horwath HTL: “Het duurzaamheidskeurmerk is inmiddels geen unique selling point meer, maar een vereiste. Internationale boekingsorganisaties werken vaak alleen nog maar met goedgekeurde bedrijven, waardoor veel hotels zich verplicht voelen een keurmerk te behalen.”

JeanLuc Baeriswyl, general manager van het Mövenpick Hotel Den Haag-Voorburg: “De gast gaat het vanzelfsprekend vinden dat de horeca duurzaam bezig is. Horeca die niet duurzaam is, zal steeds minder vaak worden bezocht. Bovendien zal de overheid de komende jaren horeca dwingen om duurzaam te zijn.”

Green Key heeft 3 niveau’s: Goud, Zilver en Brons. De meeste hotels kiezen voor Goud: halve maatregelen hebben (marketingtechnisch gezien) al helemaal geen toegevoegde waarde meer.

Regionale resultaten
Onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van bezettingsgraden en kamerprijzen per regio.

Bezettingsgraden en kamerprijzen per regio (2010)

Bron: Horwath HTL                         *) Exclusief regio Amsterdam

HOSTA 2011
Het HOSTA 2011 rapport is een publicatie van adviesbureau Horwath HTL. Het rapport geeft de resultaten weer van de hotellerie in Nederland, België en Luxemburg. Aan het onderzoek hebben in totaal 415 drie-, vier- en vijfsterrenhotels in de Benelux meegewerkt.

Meer informatie: www.horwathhtl.nl