Twaalf mismatchen in de markt van vakantieparken (+ een oplossingsvoorstel)

In o.a. Drenthe, Gelderland, Zeeland, Limburg en Noord-Holland wordt toegewerkt naar ‘vitale vakantieparken’. Uit inventarisaties door ZKA blijkt dat in een provincie gemiddeld 40% van de bedrijven (met tweederde van het aantal eenheden) vitaal is en dat voor gemiddeld één derde van de bedrijven ‘geen perspectief en geen kwaliteit’ wordt gezien. Noord-Holland Noord kent het hoogste percentage niet vitale bedrijven (45%), Limburg met 28% het laagste.

In dit artikel zoom ik (red.: Trendvertaler Hans de Vries) in op de problematiek en de voorliggende opgaven. Ook zal ik niet nalaten het omdenken te bevorderen en gereedschappen aan te dragen om in 2030-2050 een geheel ander landschap in een vitale regio te creëren.

Vitaal en niet vitaal
Vitale vakantieparken zijn campings, bungalowparken en gemengde bedrijven waar kampeerplaatsen en/of verhuureenheden (zoals chalets, verhuurtenten en huisjes) recreatief worden verhuurd en dat goed doen. Vitale parken staan – zoals het door ZKA wordt genoemd – ‘in verbinding met de gast’, hebben ‘doelgroep-focus’ en investeren in de ontwikkeling van het park.
De niet-vitale parken worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd en liggen regelmatig op minder geschikte locaties. Bij de niet vitale parken is meer dan gemiddeld sprake van een verwevenheid van verblijfsrecreatie en wonen (oftewel niet recreatieve langverhuur aan mensen die tijdelijke woonruimte zoeken).

De huidige situatie
De vitaliteit van vakantieparken hangt in mijn ogen samen met de kenmerken van de markt voor het huren van een plek om te slapen. In de loop der tijd zijn er mismatchen en knelpunten ontstaan in vraag en aanbod. We benoemen twaalf onderdelen:

1. Vraag ververst. Consumenten vragen om regelmatige vernieuwing en hebben redenen nodig om te boeken. Vitaliteit is met andere woorden altijd een tijdsopname en geen garantie voor de toekomst.
   Als steeds hetzelfde op dezelfde manier wordt aangeboden zal de overstap van gasten/bezoekers naar alternatieve aanbieders een kwestie van tijd zijn.
2. Betreft dienstverlening. Het aanbieden van logiesmogelijkheden betreft het verlenen van diensten. Daarbij zijn de waardering en karakteristieken erg gebonden aan de personen die de diensten uitvoeren.
   De gebondenheid aan gastheerschap maakt dat kwalitatief hoogwaardige accommodaties niet voldoende zijn om een gast enthousiast te krijgen.
3. Verscheidenheid in accommodaties. Logiesaccommodaties kennen een grote verscheidenheid in type (van tent, huis, boot en kampeerplaats tot hotel-, B&B- en Airbnb-kamers), uitvoering (van alleen een slaapgelegenheid tot ‘van alle gemakken voorzien’) en locatie (van stadscentrum tot boven in een kraan).
   Juist het kunnen vergroten van die verscheidenheid is nodig voor een vitale vraag naar accommodaties.
4. Beperkte toplocaties. Hoogwaardige locaties zijn in Nederland niet in grote aantallen aanwezig. Langs de kust, in leuke steden en op plekken met water en/of bossen liggen de accommodaties met de hoogste bezetting en opbrengst. En dan spelen naast het ondernemerschap nog de bereikbaarheid, de nabijheid van dagrecreatieve bezoekmogelijkheden en de ruimte die het bestemmingsplan biedt.
   Zonder goede locaties wordt vitaal ondernemerschap veel moeilijker. Dat op die locaties waarschijnlijk ‘passend’ moet worden omgegaan met de bijzondere omgeving is een logische vereiste. Kunnen ondernemen in of nabij een beschermd landschap kan als belangrijke competentie voor de toekomst worden beschouwd.
5. Ondernemerschap. Soms liggen op hoogwaardige locaties minder presterende parken. Daar zijn de ondernemers niet in staat geweest aan de veranderde vraag met de juist producten en diensten tegemoet te komen. Aan de andere kant zijn er ook ondernemers die op mindere locaties in staat waren hoogwaardige en vitale parken te realiseren bijvoorbeeld door thematisering of de toevoeging van dagrecreatieve voorzieningen.
   Krachtig en toekomstgericht ondernemerschap is nodig om het hoofd te bieden aan de transformatie-uitdagingen van het overwegende oude aanbod naar een nieuw en aansprekend aanbod.
6. Belangrijk maar monotoon. Natuurlijk is de verblijfssector van belang voor werkgelegenheid, welzijn en leefbaarheid. Maar tegelijkertijd spelen in de sector diverse problemen die de vitaliteit (en daarmee hun bijdrage aan de regionale economie) in de weg staan. Zo is bij bungalow- en chaletparken de verhuurbaarheid en bedrijfsmatig exploitatie veel meer een vraagteken dan bij campings en hotels.
   Bij de realisatie van een huisjespark staat (bijna altijd) de verkoop van de opstallen – al dan niet inclusief grond – voorop en niet de exploitatie c.q. vitaliteit na oplevering. Huisjes dienen in de ogen van makelaars en ontwikkelaars vooral door ‘iedereen’ gekocht te kunnen worden. Daardoor worden vrijwel alleen 6-persoons recreatiewoningen en chalets ontwikkeld die erg op elkaar lijken.
   Het gevolg is (bij de veelal verplichte verhuur) dat tussen parken en huisjes op prijs wordt geconcurreerd en het verblijf in een dergelijk saai park niet tegemoet komt aan de veranderde vraag van de (meeste) gasten.
7. Beleid loopt achter. Het ruimtelijk beleid in Nederland wordt slechts in hoofdlijnen op rijks- of provincieniveau georganiseerd. Ook hier is decentralisatie ingezet ‘omdat gemeenten de lokale situatie het beste kennen’. Helaas hebben veel gemeenten hun handen al vol aan de handhaving van bestaande regels en willen daardoor uit zelfbehoud en tekort aan middelen niet met al te ambitieuze ruimtelijke ordeningsvisies komen.
   In Nederland wordt gestuurd op basis van de regels in de bestemmingsplannen. Aangezien die regels tussen gemeenten niet al te veel verschillen en ook nog eens handhaafbaar moeten zijn, stimuleren die regels de eenvormigheid en niet de gewenste diversiteit en vitaliteit.
   Sommige samenwerkende gemeenten hebben hun beleid wel afgestemd maar vaak op basis van het tegengaan van ‘ongewenste situaties’ (zoals permanente bewoning) en veel minder op het creëren van een in de regio gewenste integrale ruimtelijke kwaliteit (van wonen, natuur, landbouw, recreatie en ondernemen).
   Al houdt de provincie een oogje in het zeil vanuit situaties die van ‘provinciaal belang’ worden geacht, het ruimtelijk beleid in Nederland rondom vakantieparken is vooral volgend en aanvraag gestuurd (de aanvraag van een Omgevingsvergunning en dus op basis van verzoeken van ontwikkelaars en ondernemers).
   Het ruimtelijk beleid is daardoor vooral gebaseerd op situaties uit het verleden (en dus reparatiegericht) en veel minder op duidelijke streefbeelden over de toekomst.
8. Park al achterhaald bij realisatie. Chalets en recreatiewoningen worden voor de komende 30-50 jaren neergezet. Mede door de verkoopgerichtheid van ontwikkelaars (zie eerder) en de langdurige realisatieprocedures (van 2-20 jaar) is een park bij oplevering vaak al achterhaald c.q. heeft een te korte levenscyclus.
   Nieuwe veel flexibelere ontwerp-, inrichtings- en afwerkingsmogelijkheden zijn gewenst, zowel in de plannen van ontwikkelaars/ondernemers als in de regels van bestemmingsplannen. Daardoor kan de uitvoering worden aangepast aan de verwachte vraag en misschien wel tijdelijk worden gebouwd (voor bijvoorbeeld 10 jaar) waarna de opstal wordt vervangen en hergebruikt.
9. Droomwereld. De vaak particuliere eigenaren van chalets en recreatiewoningen kopen met de verwachting dat hun eigendom behalve genot ook geld oplevert, uit de verhuuropbrengst en/of bij verkoop. Helaas zijn die kopers geen verhuurders noch kenners van de verhuurmarkt; zij realiseren zich te weinig dat hun opstallen de middelen zijn voor vitaal ondernemerschap. En de praktijk leert dat die opstallen een zeer korte levenscyclus kennen waarbij de recreatieve aantrekkelijkheid (en de daaraan gekoppelde waarde) snel achteruit gaat.
   Bij verkoop van chalets en recreatiewoningen op een vitaal vakantiepark dienen overeenkomsten opgesteld te worden die uitgaan van de verhuurbaarheid van die eenheden (en dus van het regelmatig moeten aanpassen van de woning aan de veranderde eisen van de gast). De beslissingsbevoegdheid rondom het – beter – verhuurbaar maken van een recreatiewoning dient niet (alleen) bij die particuliere eigenaar te liggen.
10. Geen verhuurmogelijkheden. De vele parken die op B- of zelfs C-locaties zijn ontwikkeld (in kale weilanden in toeristisch onaantrekkelijke gebieden) – vaak gestimuleerd door gemeentebestuurders die vooral hamerden op de verwachte werkgelegenheidseffecten en in regionale aannemers enthousiaste partners vonden – zijn niet tot nauwelijks te verhuren. Alleen in die (zeldzame) gevallen dat dagrecreatieve mogelijkheden in de nabijheid mee-ontwikkeld zijn, is de verhuurbasis verbreedt.
    Parken op B- en C-locaties zijn bij uitstek geschikt voor het mogelijk maken van een meer permanentere vorm van recreatie of bewoning, zeker daar waar de regionale vraag naar goedkopere woon- en verblijfsvormen groot is.
11. Nieuw ondernemerschap is nodig. Circa tweederde van de huidige ondernemers in de verblijfsrecreatie is 50+ en zij zijn vaak gestart in de jaren 1978-2008 waarin de vraag gemiddeld groter was dan het aanbod. De laatste 10 jaren is de vraag naar ‘gemiddelde’ parken & accommodaties echter omgeslagen naar behoefte aan bijzondere belevingen in de gehele ‘customer journey’.
    Niet alle ondernemers kunnen die ommezwaai (alleen) maken. Nieuw bloed en/of nieuw ondernemerschap is gewenst.
12. Andere gasten. Ondernemers hebben met ongeveer hetzelfde product de afgelopen decennia een goed belegde boterham kunnen verdienen. De vraag is echter of de bestaande gasten blijven komen. Hun (klein)kinderen hebben andere behoeften met andere prioriteiten. Zij denken bijvoorbeeld anders over bezit en over het elk weekend op dezelfde plek moeten verblijven.
    De nieuwe gast/bezoeker is veel meer op zoek naar korte en wisselende verwen momenten, naar een verhaal achter het bedrijf en haar aanbod, naar zingeving en bevestiging – al kan dat nog steeds op een bestaande plek voor recreatief overnachten en verblijven zijn -.

Tot zo ver de analyse. Wil je meer weten over een integraal concept met een oplossingsrichting,? Lees dan de whitepaper: De verweven ontwikkeling van vitale vakantieparken en vitale regio’s (pdf).

met dank aan:
Hans de Vries, omdenker & trendvertaler bij bureauvoorvernieuwing.nl
t.: @Voorvernieuwing
t.: @Toerismetrends