Ondernemers kiezen er regelmatig voor kavels op hun terrein te verkopen aan recreanten. Het is een efficiënte manier om op korte termijn liquide middelen te verkrijgen. Oplettendheid is echter geboden, want in de praktijk gaat het soms fout.
Geen permanente bewoning
Als een ondernemer kavels verkoopt, wil hij meestal wel invloed blijven uitoefenen. Op de kavels mag niet permanent gewoond worden, er zullen gedragsregels zijn waaraan de recreanten zich moeten houden, de bebouwing moet een bepaalde eenheid en sfeer uitstralen en die uitstraling moet behouden blijven. Daarnaast zal de ondernemer het park onderhouden en in ruil daarvoor een vergoeding van de recreanten willen ontvangen. In sommige gevallen zal eventuele verhuur van de bebouwing via de ondernemer plaats moeten vinden. Er zijn verschillende manieren waarop dit geregeld kan worden.
Beheersovereenkomst
De eerste manier is het sluiten van een overeenkomst, vaak wordt die overeenkomst aangeduid als ‘beheerovereenkomst’. In zo’n overeenkomst kunnen afspraken worden gemaakt over de diensten en werkzaamheden die de ondernemer verricht en de vergoeding die de recreant daarvoor betaalt. Een groot voordeel van een overeenkomst is dat partijen vrijwel alles kunnen afspreken en desgewenst vrij eenvoudig de afspraken kunnen wijzigen. Uiteraard is daarvoor wel vereist dat de ondernemer en de recreant overeenstemming bereiken.
Overdracht van contract?
Aan het gebruik van een beheerovereenkomst kleven echter ook veel nadelen. Een overeenkomst regelt alleen de verhouding tussen de personen die partij zijn bij die overeenkomst. Als een recreant zijn kavel verkoopt of de ondernemer de rest van het park verkoopt, is de koper in beginsel niet aan die overeenkomst gebonden. Vaak is in de overeenkomst wel bepaald dat de recreant ervoor moet zorgen dat de koper een soortgelijke overeenkomst met de ondernemer sluit en is daaraan een boete gekoppeld. Honderd procent zekerheid biedt die constructie echter niet.
Collectief
Daarnaast kan in principe elke overeenkomst worden beëindigd, ook als de overeenkomst daar niets over zegt of bepaalt dat je de overeenkomst niet kunt beëindigen. De recreant kan de beheerovereenkomst in beginsel dus beëindigen. Dit kan vervelende gevolgen voor de ondernemer hebben als een deel van de recreanten de overeenkomst beëindigt en de rest van de ondernemer verlangt dat hij zijn verplichtingen uit de overeenkomst nakomt. De ondernemer moet dan dezelfde werkzaamheden verrichten voor een in totaal lagere vergoeding. Uiteraard kan in een eventuele procedure nakoming of schadevergoeding worden gevorderd. Dergelijke procedures zijn in de praktijk echter tijdrovend en kostbaar en de uitkomst is vaak onzeker (afhankelijk van de inhoud van de gemaakte afspraken).
Zakenrechtelijke werking
Een ‘oplossing’ kan worden gevonden het gebruik van afspraken met ‘zakenrechtelijke werking’. Dat zijn rechten en verplichtingen die gekoppeld zijn aan de eigendom van een onroerende zaak. De afspraken kunnen worden opgenomen in de notariële akte als de kavels aan de recreanten worden geleverd. Als de eigendom van een onroerende zaak (de kavels of rest van het park) vervolgens wordt overgedragen aan een ander, is de koper automatisch aan de rechten en verplichtingen gebonden. Een nadeel is dat niet alle rechten en verplichtingen zakenrechtelijke werking kunnen hebben. Daarnaast kunnen de afspraken niet zo gemakkelijk worden gewijzigd, daarvoor moeten partijen naar de notaris.
Gelet op de verstrekkende gevolgen die het voor de ondernemer kan hebben, is het van groot belang dat de ondernemer de afspraken waar mogelijk met zakenrechtelijke werking vastlegt. Ook daarbij geldt overigens dat de afspraken op diverse manieren kunnen worden geformuleerd en ingekleed, waardoor na verkoop zoveel mogelijk problemen kunnen worden voorkomen.
Erfpacht of opstalrecht
Tot slot kan als alternatief voor verkoop van kavels worden gekozen voor uitgifte van de kavels in erfpacht of het vestigen van een opstalrecht. Voordeel van die constructies is dat de ‘eigendom’ slechts tijdelijk aan de recreanten wordt overgedragen. Op die manier is het makkelijker over een tig aantal jaren weer een kwaliteitsslag op het park te maken. Nadeel is dat recreanten liever eigendom kopen dan een erfpachtrecht of opstalrecht.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met:
Hekkelman advocaten en notarissen
Kim Heesakkers (na 18 september)
k.heesakkers@hekkelman.nl
Marieke ten Cate
m.ten.cate@hekkelman.nl
Telefoon: 024 – 3 828 427