De nieuwe box 3-tegenbewijsregeling en de aangekondigde btw-verhoging van 9% naar 21% in 2026 hebben samen gevolgen voor de markt van vakantiewoningen, met name voor eigenaren van vakantieparken die hun woningen ‘uitponden’ (los verkopen aan particuliere beleggers).
Tot nu toe waren dergelijke investeringen populair vanwege het (veronderstelde) stabiele rendement en fiscale voordelen. Onder het nieuwe box 3-stelsel moeten beleggers echter werkelijk rendement rapporteren, inclusief eventuele waardedalingen van het vastgoed of lage huuropbrengsten buiten het hoogseizoen. Tegelijkertijd vervalt het heffingsvrije vermogen bij opgaaf werkelijk rendement, wat het netto rendement verder drukt. Daarbij komt de btw-verhoging op logies (van 9% naar 21%), waardoor het voor beleggers én vakantiegangers duurder wordt om vakantiehuizen te exploiteren of te huren.
Hoe zat het ook alweer met Box 3?
Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de huidige wetgeving rondom box 3 – de Herstelwet en Overbruggingswet – in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). De wetten maken gebruik van vaste (forfaitaire) rendementen die niet altijd eerlijk uitpakken voor jou als belastingplichtige. Op 13 maart 2025 is daarom een wetsvoorstel ingediend waarmee je tegenbewijs kunt leveren als jouw werkelijke rendement lager ligt dan het fictieve rendement. De zogeheten tegenbewijsregeling. Hiervoor komt er een formulier beschikbaar waarmee je je werkelijke rendement kunt doorgeven: de Opgaaf Werkelijk Rendement (OWR).
De situatie voor een particuliere investeerder wordt beschreven op: www.countus.nl
Uitponden als investeringsmodel onder druk
Een eerste inschatting leert dat bij een nettorendement onder de 3 à 4% (inclusief onderhoud, belastingen en leegstand) het voordeel van beleggen in vakantiewoningen snel omslaat in een fiscaal nadeel, zeker als men geen gebruik kan maken van de forfaitaire berekening. Veel particuliere investeerders die rekenen op stabiele huuropbrengsten en waardevastheid, zullen daardoor terughoudender worden. Dit kan de doorverkoop van vakantiewoningen bemoeilijken en de druk op waarderingen van dergelijke objecten vergroten. Voor vakantieparken die afhankelijk zijn van de verkoop aan particuliere beleggers, kan dit leiden tot vertraging in uitpondstrategieën en druk op de verkoopprijzen.
Met dank aan (redacteur van dit artikel): Dit artikel is een co-productie van Team Recreatie en Horeca en het Team Accountants van Countus