ABN AMRO en Horwath HTL presenteerden tijdens de vastgoedbeurs Provada in Amsterdam een update over de hotelsector. Wat viel op: De dominantie van Amsterdam neemt wat af – Utrecht wordt aantrekkelijker; middelgrote steden laten een mooie groei zien en de lasten vanuit de overheden beginnen wel heel erg zwaar te drukken op de sector.
Risico’s door overheidsbeleid
Stef Driessen, sector banker leisure bij ABN AMRO trapte de presentatie af met een overzicht van de brede ontwikkelingen in de sector. Als positieve ontwikkeling noemde hij het feit dat de lonen sneller stijgen dan de inflatie: “Mensen houden dus meer geld over en daar profiteert de recreatiesector buitenproportioneel van.” Nog een opvallende constatering: Afgelopen jaar heeft het COA een relatief hoog budget besteed aan hotels voor de tijdelijke opvang van asielzoekers. Daarmee steeg de bezetting en dus ook de gemiddelde kamerprijs.
Maar er zijn ook ontwikkelingen die minder gunstig zijn voor de hotelsector. De BTW verhoging van 9 naar 21%, voorgesteld door de nieuwe regeringscoalitie, is een grote tegenvaller voor de sector. Ook de gemeenten hebben de hotels ontdekt als bron van inkomsten. In vrijwel alle gemeenten stijgt de toeristenbelasting. Driessen: “De kamerprijs in Amsterdam wordt inmiddels voor 1/3 bepaald door belastingen. En als we de prijzen vergelijken met de buurlanden, dan drukt de overheid in Nederland wel een hele zware stempel op de kamerprijs.”
Dutch Hotel City Index 2024
Na de duiding van de omstandigheden was het de beurt aan Ewout Hogendoorn, directeur van Horwath HTL, die de Dutch Hotel City Index presenteerde:
Amsterdam is in 2024 de meest aantrekkelijke stad voor hotelinvesteringen. De gemeente Amsterdam heeft rigoureuze maatregelen genomen om het aantal hotelgasten te verminderen in de hoop dat daarmee de stad minder overlast van toeristen zal ervaren. Dat heeft evenwel niet het gewenste effect. Hoewel Utrecht in omvang van de hotelmarkt nog geen 10% van Amsterdam is, heeft die stad zich, door goede ontwikkelingen in een mix van economische en sociaal culturele aantrekkelijkheid, sterk gepositioneerd als sterke en stabiele markt voor hotelinvesteerders. Ook een flink aantal andere steden heeft zich door en na corona sterker gepositioneerd.
Amsterdam – ondanks alles nummer 1
Amsterdam blijft de meest aantrekkelijke hotelstad voor investeerders. Historisch gezien behalen de hotels in de hoofdstad de hoogste bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen. De stad werd hard geraakt door de coronacrisis en hoewel de hotels in Amsterdam nog niet allemaal volledig hersteld zijn van de crisis, zijn de vooruitzichten voor de hotelmarkt goed. Minder positief in Amsterdam is de ontwikkeling van de toeristenbelasting, die dit jaar opnieuw fors is verhoogd. De vraag naar hotelovernachtingen in Amsterdam blijft echter stijgen, mede door de positieve ontwikkelingen op economisch, demografisch en sociaal/cultureel gebied. Amsterdam is ook aantrekkelijk voor investeerders door het ruime en gevarieerde aanbod aan hotels. Ondanks de hotelstop die gemeente Amsterdam heeft ingevoerd, is het aanbod de afgelopen jaren blijven toenemen. De pijplijn van goedgekeurde hotelontwikkelingen begint echter langzaam op te drogen. Door het gebrek aan nieuwe hotels zullen de bezettingsgraden en kamerprijzen naar verwachting hoog blijven. De verwachte rendementen voor hotelinvesteerders zijn hoog.
Utrecht – sterk gestegen
Utrecht is dit jaar sterk gestegen in de ranking van Horwath HTL en ABN AMRO, van de 5e naar de 2e plaats. In de jaren voor de coronacrisis zijn enkele grote hotelprojecten op de markt gekomen, wat leidde tot enige onrust bij exploitanten en investeerders. De resultaten na de coronacrisis laten echter zien dat het nieuwe aanbod goed door de markt is opgenomen. De verwachting is dat dit ook zal blijken voor de hotels die nu in aanbouw zijn. Utrecht scoort eveneens goed op economie, demografie en sociaal/cultureel, resulterend in een positieve stimulans van de vraag naar hotelovernachtingen.
Rotterdam – hotelstad in opkomst
Rotterdam is in de ranking een plaats gedaald en is nu de 3e hotelstad van Nederland. De hotelmarkt van Rotterdam is goed hersteld van de coronacrisis. Rotterdam profiteerde hierbij van de omslag die het voor de coronacrisis had gemaakt, van bijna puur zakelijke hotelmarkt naar aantrekkelijk toeristisch product. Rotterdam scoort onder meer goed op sociaal/cultureel gebied zoals kwaliteitsrestaurants, nachtcultuur en horeca.
Den Haag – stabiele hotelontwikkeling
Den Haag is de vierde hotelstad in de Dutch Hotel City Index, gelijk aan de positie in 2019. De vraag naar hotelkamers is in Den Haag goed hersteld van de coronacrisis, ondanks een sterke groei van het aanbod. De komende jaren breidt het aanbod naar verwachting gestaag uit. Vraag en aanbod blijven hierdoor naar verwachting in balans, resulterend in een stabiele ontwikkeling en een betrouwbare markt voor hotelinvesteerders.
Haarlemmermeer – grote afhankelijkheid luchtvaart
De gemeente Haarlemmermeer is twee plaatsen gedaald in de ranking. Door de ligging bij Schiphol is de hotelvraag sterk afhankelijk van de luchtvaart, en tijdens de coronacrisis bleek dat dit ook een risico is. De hotelmarkt in Haarlemmermeer kreeg een harde klap, en is deze nog niet geheel te boven. In combinatie met de dreigende verdere beperkingen van de luchtvaart, is het perspectief iets minder optimistisch dan voor voor de coronacrisis.
In de Hotel City Index komen vooral de grote hotelsteden aan bod. Hogendoorn gaf in zijn toelichting aan dat er juist bij de groep daar achter ook veel mooie ontwikkelingen plaatsvinden. Zo profiteren steden in de omgeving van Amsterdam van de relatief hoge prijzen in de hoofdstad (uitwijkgedrag), maar worden ook diverse middelgrote steden steeds aantrekkelijker voor toeristen.
Bron en meer informatie: www.horwathhtl.nl