Onlangs werd het eerste Recreatiefonds gelanceerd door Orange IM. Met dit fonds wordt de ontwikkeling van twee Landal-parken gefinancierd. Deze nieuwe financieringsconstructie voor de Nederlandse markt biedt voor parkontwikkelaars diverse voordelen boven het verkopen van vakantiewoningen op een park.
Uitponden is niet altijd ideaal
Bij de ontwikkeling van vakantieparken in Nederland wordt nu vooral gebruik gemaakt van uitponden; de verkoop van vakantiewoningen, die vervolgens in de verhuur worden genomen. De investeerder ontvangt een vergoeding vanuit de verhuuropbrengsten. De parkexploitant overlegt met een Vereniging van Eigenaren (VVE) over investeringen op het park. De centrale voorzieningen worden meestal via een parkbijdrage doorberekend in de kosten. Er ontstaat bij dit systeem vooral een lastige situatie als een park een grootschalige renovatie behoeft, waarbij de eigenaren (VVE) wordt gevraagd om een aanvullende financiering (want meestal is de reservering niet voldoende)
Nieuw financieringsconcept voor de Nederlandse recreatiemarkt
Het Orange IM Goldberg Gardens I Fonds is voor de recreatiesector in Nederland een nieuwe vorm / mogelijkheid om de financiering van een park te realiseren. Investeerders worden met dit systeem geen eigenaar van een vakantiewoning, maar mede-eigenaar van twee complete vakantieparken – inclusief de centrale vooerzieningen, die door Landal worden gemanaged en vermarkt:
- Landal Goldberg Gardens Eco-resort Vorden en;
- Landal Goldberg Gardens Eco-resort Bleijenbeek
Participeren kan vanaf € 100.000 (10 participaties van € 10.000). Hiermee wordt de investeerder direct mede-eigenaar van beide resorts en deelt volledig mee in het fondsresultaat.
Vereenvoudiging voor ontwikkelaars
Jouke Schneider, directeur van Orange Investment Managers, is graag bereid om een toelichting te geven over de opzet en werking van het fiscaal transparante fonds en de consequenties voor de exploitatie en belegging.
Het vaak lastig om nieuw geld bij elkaar te krijgen bij een VVE voor grote renovaties. Wordt die situatie door tussenkomst van dit fonds verbeterd?
Schneider: “Dat is inderdaad vaak een uitdaging bij VvE’s: er zijn veel verschillende belangen en het organiseren van besluitvorming en financiering voor grotere investeringen kost tijd en energie. Wat wij doen met het fonds is dat we die complexiteit deels wegnemen.
Doordat het eigendom en de besluitvorming binnen het fonds zijn gebundeld, kunnen we sneller en consistenter handelen, terwijl we richting onze participanten gewoon transparant verantwoording afleggen. Tegelijkertijd blijven we uiteraard oog houden voor de omgeving en de andere stakeholders, want uiteindelijk moet een investering ook op de lange termijn gedragen worden.
In die zin zorgt de fondsstructuur vooral voor professionalisering en slagkracht, zonder dat het ten koste gaat van zorgvuldigheid.”
Wordt er bij zo’n fondsaankoop ook gekeken naar opbrengsten in de centrale voorzieningen?
Schneider: “Bij dit type fondsaankoop kijken we zeker breder dan alleen de kernexploitatie. Nevenopbrengsten uit bijvoorbeeld horeca, fietsvoorzieningen of laadinfra kunnen op termijn een waardevolle aanvulling zijn.
Tegelijkertijd kiezen we in de basis voor een heldere structuur waarbij het fonds integraal eigenaar en verantwoordelijk is voor de exploitatie. Dat geeft overzicht en maakt het makkelijker om gericht te sturen. Binnen die kaders bekijken we per onderdeel of uitbesteden of samenwerken met gespecialiseerde partijen meer waarde oplevert. ”
Krijgen deelnemers aan dit fonds, naast het rendement op hun investering, ook nog voordelen m.b.t. gebruik van vakantiewoningen op de beide parken?
Schneider: “Ja, deelnemers krijgen naast het financiële rendement ook een gebruikscomponent. Jaarlijks ontvangen zij een recreatiebudget ter waarde van circa 1% van hun inleg, dat ze kunnen inzetten voor verblijf op de parken.
Wat we daarnaast belangrijk vinden, is dat deelnemers dit budget desgewenst ook kunnen inzetten voor maatschappelijke doeleinden, bijvoorbeeld door verblijven beschikbaar te stellen aan goede doelen of mensen die daar zelf minder toegang toe hebben. Op deze manier combineren we rendement met gebruik én een bredere maatschappelijke waarde.”
Je laat weten dat dit voor de Nederlandse recreatiesector een nieuw product is. Waar wordt dit concept in het buitenland al toegepast?
Schneider: “Voor de Nederlandse recreatiesector is dit inderdaad een relatief nieuw product, zeker in de vorm waarin particuliere beleggers direct kunnen participeren in zowel het vastgoed als de exploitatie.
In het buitenland zie je wel vergelijkbare elementen terug. In België zijn er bijvoorbeeld structuren waarbij wordt geïnvesteerd in onderdelen van recreatieparken, zoals de centrale voorzieningen van grotere concepten. En op institutioneel niveau – denk aan fondsen en joint ventures rondom vakantieparken en leisure-assets – wordt al langer gewerkt met geïntegreerde eigendoms- en exploitatiemodellen.
Wat wij doen, is die benadering vertalen naar een meer toegankelijke structuur voor particuliere investeerders, waarbij rendement en gebruiksbeleving worden gecombineerd. Die combinatie zie je internationaal nog beperkt terug.”
Dit is jullie eerste recreatievastgoedfonds in Nederland. Zijn er plannen om deze constructie vaker in te zetten? En komen er dan ook meerdere parken in een portfolio?
Schneider: “Dit is inderdaad ons eerste recreatievastgoedfonds in Nederland, maar we zien dit wel als een concept dat we verder willen uitbouwen. Tegelijkertijd kiezen we er bewust voor om per park een apart fonds op te zetten. Op die manier blijft het risicoprofiel per investering helder en transparant voor beleggers.
We onderzoeken wel of we op termijn meerdere fondsen onder één duidelijke lijn kunnen positioneren. De Goldberg Gardens-formule richt zich daarbij specifiek op eco-resorts, met aandacht voor duurzaamheid en kwaliteit van de omgeving.
Binnen die positionering valt het fonds ook onder de zogenoemde artikel 8-classificatie, wat betekent dat duurzaamheidskenmerken expliciet onderdeel zijn van het beleggingsbeleid.”
Meer informatie: