De onderhandelingen over de aankoop van de Ringers Chocoladefabriek voor de experience-plannen van Dobla zijn vastgelopen. Dat stelt initiatiefnemer Arthur Dontje na berichten van de gemeente dat zij in 2016 meer duidelijkheid verwachten over de Dobla-plannen. In juli van dit jaar lieten de initiatiefnemers al weten dat zij werken met een harde deadline
Volgens Dontje komt er in Alkmaar geen perspectief voor de plannen met Open Ringers, zolang het gemeentebestuur geen monumentenstatus toekent aan de oude chocoladefabriek in het Ringerscomplex.
“Overeenstemming over de aankoop tussen BOEi, de nationale maatschappij voor industrieel erfgoed, en de Rabobank als huidige eigenaar van het Ringerscomplex is in de huidige patstelling ook in 2016 niet te verwachten,” aldus Arthur Dontje: “De Rabo Vastgoedgroep denkt dat andere scenario’s voor deze plek lucratiever zijn, en meent daarom dat de grond onder het Ringerscomplex nog miljoenen euro’s waard is. Met die vraagprijs houdt BOEi nooit genoeg geld over om de Ringersfabriek in oude luister te restaureren.”
Eigenaar Rabo Vastgoed weet zich volgens Dontje geen raad met het Ringerscomplex, een restant uit een internationale vastgoedportefeuille met commercieel vastgoed waarvan de waarde op het hoogtepunt werd getaxeerd op 2,2 miljard euro, maar dat na de vastgoedcrisis rigoureus werd afgewaardeerd en op last van de aandeelhouders werd afgestoten. Voor het Ringerscomplex kon echter geen koper worden gevonden. De winkel- en bedrijfsruimtes in Ringers kampen met 95% leegstand na de opkomst van de webshops en faillissementen van de huurders.
Volgens de initiatiefnemer die in een gerestaureerde Ringersfabriek wil gaan huren, ziet de Rabo Vastgoedgroep voor zichzelf de hoogste opbrengst als de Ringersfabriek plaatsmaakt voor een woningbouwproject, bijvoorbeeld met appartementen ongeveer zoals de NoorderArcade. Bij de gemeente pleit de eigenaar voor medewerking aan dit scenario. Dontje: “Leuk voor de Rabobank, maar Alkmaar loopt dan een project mis met een verwachte toeristische impuls voor Alkmaar van circa 12 miljoen euro per jaar, 2 à 3 miljoen euro BTW-inkomsten per jaar voor de Belastingdienst, 100 tot 120 fulltime banen in de Ringersfabriek en de spin-off voor de hele binnenstad.”
“Het Ringerscomplex staat in de etalage, de Rabobank zit ermee in zijn maag en hoopt het verlies op deze mislukte investering nog zoveel mogelijk te beperken. Daarom werkte Rabo Vastgoed afgelopen jaar wel mee aan het haalbaarheidsonderzoek naar de Dobla-plannen. Maar zodra bleek dat de Dobla-plannen niet het lucratiefste scenario zou zijn voor de eigenaar, verloor deze zijn interesse. Tegenover de gemeente liet de eigenaar zich negatief uit over de financiële haalbaarheid van de plannen, en wethouder Kloos accepteerde dat,” aldus de eigenaar van het Heerhugowaardse bedrijf in chocoladedecoraties dat graag naar Alkmaar terugkeert.
Op commerciële basis is de Ringersfabriek volgens Dontje niet te restaureren: “Daarom bestaat BOEi, de nationale maatschappij voor Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel erfgoed. Bij de herontwikkeling van industrieel erfgoed door BOEi is een eenmalig financieel tekort gebruikelijk, die in het geval van de Ringersfabriek ongeveer 10% van de stichtingskosten bedraagt. 90% van de herontwikkelingskosten kan volgens BOEi dus gedekt worden uit toekomstige huuropbrengsten, waarbij moet worden aangetekend dat vanwege een negatieve waarde geen verwervingskosten zijn mee gecalculeerd. Dat was een boodschap die de huidige eigenaar liever niet hoorde.”
De Rabobank ziet er als eigenaar van de Ringersfabriek in ieder geval vanaf om zelf de oude Ringersfabriek te herontwikkelen als industrieel erfgoed volgens het Dobla-concept. Maar BOEi zet in op het Dobla-verhaal en ziet voldoende mogelijkheden om subsidiemogelijkheden en fondsen aan te boren om het eenmalige financieel tekort van de herbestemming af te dekken.
Het slagen van het Dobla-project hangt daarmee af van de verkoop van het pand aan vastgoedpartijen die wel mogelijkheden zien. Volgens Arthur Dontje hebben Dobla en BOEi dit steeds voorzien. De Rabo vastgoedgroep staat open voor verkoop van haar posities op Overstad aan de hoogste bieder. Vanwege de bereidheid van de gemeente om aan elk initiatief uit de markt mee te werken, ook sloop-nieuwbouwplannen, hanteert de huidige eigenaar nu een onrealistisch hoge boekwaarde en vraagprijs voor deze positie op Overstad, aldus Arthur Dontje. Tussen wat de investeerders (BOEi samen met een Alkmaarse projectontwikkelaar) bieden voor de positie en wat de Rabobank ervoor wil hebben, zit een gat van vele miljoenen.
Volgens Dontje zou een uitspraak van de gemeente dat zij het Dobla-project steunen en niet zullen meewerken aan scenario’s waarbij de Ringersfabriek wordt gesloopt, de boekwaarde van de positie van de Rabobank op Overstad verlagen en worden de onderhandelaars erdoor waarschijnlijk eerder bij elkaar gebracht: “Het moment is daarom gekomen om de toekenning van de monumentenstatus, zoals de gemeenteraad verlangde in mei 2014, nu te regelen.”
Bron en meer informatie: www.facebook.com/OpenRingers