Wie de markt van vakantiewoningen bekijkt vanuit investeringsperspectief krijgt vaak het advies om vooral te kijken naar nieuwbouw. Zelf komen we net terug van een weekendje Landal Aelderholt in een ‘bestaande’ kinderwoning en dat was gewoon een prima ervaring.
Prima naar m’n zin in een ouder huisje
De oudere huisjes hebben last van het imago van verouderde parken, waar naast de huisjes ook de centrale voorzieningen achterblijven bij de verwachtingen van de hedendaagse consument. Wie echter een huisje van 20 jaar oud huurt op een gerenommeerd park is vaak voordelig uit en mag ‘gewoon’ gebruik maken van alle voorzieningen die ook voor de nieuwere duurdere huisjes beschikbaar zijn. Als Pretwerk-journalist kom ik op veel locaties en zie natuurlijk wel welke onderdelen gedateerd zijn. Dat zijn over het algemeen niet de cruciale onderdelen. Bij ons was dat o.a. het schrootjesplafond en iets te krappe ruimte rond het bed. Waar de bestaande bouw een voorsprong heeft op nieuwbouw is op de inbedding in de natuur. Al het groen is volgroeid en je hebt echt het gevoel dat je midden in de natuur zit.
nieuw vakantiehuis eco 
nieuwe vakantiehuizen
Het ondernemersperspectief
Een laag prijsniveau mag dan wel voor de consument aantrekkelijk zijn. Als ondernemer zit je natuurlijk niet te wachten op minder inkomsten. We vroegen Landal Chief Operations Officer Jeroen Mol hoe hij aankijkt tegen de oudere huisjes.
Mol gaat eerst in op de kwaliteit van de huisjes: “Wij spreken liever van ‘bestaande bouw’, want ‘oud’ heeft inderdaad een negatieve bijklank. Dat komt niet overeen met hetgeen we bieden. In de loop der jaren moet er natuurlijk wel het nodige aan de woningen gebeuren. We houden goed de Netto Promotor Score (NPS) van onze gasten in de gaten en die geeft vaak een signaal dat er wat moet gebeuren. Keukens worden standaard elke 15 jaar vervangen, gordijnen elke drie jaar. Soms zijn er rigoureuzer ingrepen nodig. Vierpersoons woningen worden bijvoorbeeld dan omgebouwd naar 2-persoons luxe, waardoor men veel meer de ruimte heeft. Toch blijft het opwaarderen van de huisjes soms een puzzel. Zo zijn de bedden tegenwoordig 10 cm langer dan in tijd dat de huisjes werden ontworpen.”
Belangrijke vraag voor de investeerders die rendement zoeken: Valt er nog wel wat te verdienen op de ‘bestaande woningen’?
Mol heeft daar een genuanceerde mening over: “Voor het park als geheel is nieuwbouw de makkelijkste weg voorwaarts. De bestaande woningen zijn vaak wel (grotendeels) afgeschreven en de meerkosten van extra onderhoud doen dat niet teniet. Op deze manier kunnen deze woningen voor een lagere prijs worden aangeboden. Wij ontvangen ook gasten met een wat kleinere portemonnee en die zijn hier heel gelukkig mee. We zien dat senioren, die vaker op vakantie gaan, en door de week en in de schouderseizoenen boeken, dit soort huisjes veel boeken. Dat is goed voor de bezetting van het park. We kijken naar de balans in de totale parkportefeuille en dan zijn dit soort huisjes ook belangrijk. Zoals je zelf ervaren hebt, hebben dit soort woningen hun eigen charme. Op Aelderholt hebben we vorig jaar nog de centrale voorzieningen vernieuwd en daar profiteert iedereen van mee. ” (foto’s onder; van de centrale voorzieningen profiteert iedereen mee.)
Waar ligt de grens?
Zoals Mol al aangaf monitort Landal de NPS score van de gasten. Die mag niet onder een bepaald niveau komen. Voor de parken die Landal in eigen beheer heeft worden direct afspraken met investeerders gemaakt over een garantie-rendement. Mol: “Soms zijn de huisjes echt aan vervanging toe en kopen wij ze terug. De nieuwe huisjes worden dan opnieuw in de markt gezet met een garantie-rendement.” Bij de parken die niet in bezit zijn van Landal, maar wel onder de Landal vlag opereren, is het kwaliteitsniveau ook leidend. Deze parken lopen het risico dat zij hun Landal logo kwijtraken. Een mooi voorbeeld van zo’n park is Landal De Vers, waar de particuliere eigenaren besloten om samen te werken aan nieuwbouw.”
Recreatiemakelaar Henk-Jan Kruidenier benoemt nog een risico: “Je moet altijd uitkijken dat je park niet in kwaliteitsniveau afglijdt en uiteindelijk verloedert. Daar ligt het grootste risico. Verder zijn de kosten voor onderhoud, energie en housekeeping van bestaande bouw vaak hoger. Dat moet in balans blijven.
Door: Walter Jonker, hoofdredacteur Pretwerk.nl