De Nederlandse hotelmarkt heeft het afgelopen jaar een absolute piek bereikt, zo blijkt uit onderzoek van Horwath HTL. De bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en omzetten van Nederlandse hotels zijn hoger dan ooit tevoren. Een omslagpunt lijkt echter bereikt. Hoteliers verwachten niet dat de groei de komende jaren nog aanhoudt.
Op 10 september presenteerde Horwath HTL, in samenwerking met ABN AMRO en Baker McKenzie, de 42e editie van het HOSTA rapport: de benchmark voor de hotellerie.
Hans de Vries (bureau voor vernieuwing) was als innovatie-specialist namens Pretwerk aanwezig in Circle, het duurzame café annex evenementenlocatie van en naast het hoofdkantoor van ABN AMRO in Amsterdam. In een uitpuilende zaal waren klinkende namen uit de hotellerie & leisure ruim 2 uur vol aandacht.
Hoogste resultaten ooit
De gemiddelde bezettingsgraad van de Nederlandse hotels is gestegen van 77,2% in 2017 naar 77,7% in 2018. Daarmee evenaren de hotels het record van 1998. De bezettingsgraad is de afgelopen jaren sterk hersteld. Na de meest recente crisis was de bezettingsgraad in 2012 gedaald tot 66,7%.
De gemiddelde kamerprijs is vorig jaar gestegen van € 112 naar € 120, een stijging van ruim 7%. Het is het vijfde jaar op rij dat de kamerprijzen stijgen. In totaal is de gemiddelde kamerprijs in deze vijf jaar gestegen met 26%. De gemiddelde kamerprijs is op absoluut recordniveau, sinds het begin van de metingen in 1978. Voor het eerst het niveau van 2002 gepasseerd, toen de vorige recordprijs van € 114 werd gerealiseerd.
Als gevolg van de hoge bezettingsgraden en kamerprijzen heeft de omzet per bezette hotelkamer eveneens een record gevestigd. Gemiddeld leverde een Nederlandse hotelkamer in 2018 € 93 per dag op aan kamerhuur. Dit is 7% meer dan in 2017 en 40% meer dan in 2013.
Hoteliers verwachten afname groei
Uit het onderzoek van Horwath HTL blijkt dat de Nederlandse hoteliers de komende jaren geen sterke groei meer verwachten. De toenemende onzekerheid over de wereldeconomie, onder invloed van onder meer de Chinees-Amerikaanse handelsconflicten en de aanhoudende Brexit-perikelen, leidt ook tot zorgen bij de hoteliers.
Van de ruim 400 ondervraagde hoteliers verwacht 49% dat de bezettingsgraad in 2019 nog verder zal stijgen. Circa 10% verwacht een stabiele bezetting te kunnen realiseren, terwijl 41% rekening houdt met een daling. Desondanks zullen de kamerprijzen naar verwachting nog wel blijven stijgen: 65% van de hoteliers verwacht een prijsstijging, 6% een stabilisatie en 29% een daling.
Hotelmarkt Amsterdam lijkt piek voorbij
De hotelmarkt in de regio Amsterdam & Schiphol lijkt de piek al te zijn gepasseerd. De bezettingsgraad in de hoofdstedelijke regio steeg in 2018 niet, maar stabiliseerde op 85%. De gemiddelde kamerprijs steeg nog wel sterk: van € 139 naar € 151.
Gemiddeld zijn de gemiddelde kamerprijzen in Amsterdam & Schiphol nu bijna 60% hoger dan die in de rest van Nederland. Hoteliers in de regio zijn dan ook pessimistischer over de toekomst. Slechts 38% van de hoteliers verwacht dit jaar een hogere bezettingsgraad te halen, terwijl 47% rekent op een daling.
Ook de projecties voor de gemiddelde kamerprijs zijn duidelijk minder positief: hoewel 50% een stijging denkt te kunnen realiseren, verwacht 44% een daling. De resultaten over het eerste halfjaar van 2019 lijken het Amsterdamse pessimisme te bevestigen: zowel de bezettingsgraden al de gemiddelde kamerprijzen zijn met circa 1% gedaald.
Naast de dreigende teruggang van de wereldeconomie lijkt ook het Amsterdamse beleid hierop van invloed te zijn geweest. De gemeente Amsterdam heeft in 2019 onder meer de toeristenbelasting opnieuw verhoogd en de marketingactiviteiten teruggebracht, met als doel het massa-toerisme naar de stad onder controle te krijgen.
Door de hotelstop in Amsterdam, waardoor geen nieuwe hotelontwikkelingen worden ondersteund, blijven de bezettingsgraden en kamerprijzen naar verwachting echter ook de komende jaren op een hoog niveau.
Opening door ABN AMRO
De bekwame dagvoorzitter Roland Koopman (bekend van RTL-Z) gaf als eerste Lianne Zondervan (sectordirecteur Leisure ABN AMRO) het woord. Zij opende als gastvrouw dit jaarlijkse evenement en wees terecht op het feit dat investeringsbeslissingen toch vooral ook gemaakt worden op basis van prognoses, met veel data van bedrijf, sector en macro-economische ontwikkelingen. Om data te duiden en goede beslissingen te nemen is inzicht nodig, inzicht in ontwikkelingen (en interne processen).
Rendementsstudies en prognoses ten spijt loopt het zelden zoals je hebt gepland. Zoals een recent onderzoek van ABN AMRO aantoont over personeelsverloop in horecabedrijven. Stef Driessen (ABN AMRO Leisure) wees op andere onvoorspelbare situaties zoals de nieuwe wetgeving rond tijdelijk werk en de uitspraak van de Raad van State over de bouwplannen die het verlagen van de stikstof depositie onvoldoende waarmaken.
De kosten van personeelsverloop komen vooral voort uit het verlies in arbeidsproductiviteit zo legde Stef uit. De kosten spelen met name bij het wegwijs maken (inwerken) en het vervolgens snel weer vertrekken van nieuwe medewerkers. Een kok kost bijvoorbeeld €30.000 aan inwerkkosten zo is becijferd, een manager €50-60.000. Het gaat in totaal om een verlies van 5-6% van de omzet in de horeca, in Nederland om €1,4 miljard per jaar.
In de VS is 7 van de 10 medewerkers binnen 3 jaar verdwenen. Het gaat in de hospitality dus niet alleen over gastervaringen vindt Stef maar ook over het faciliteren van de medewerkers. Het gaat om het investeren in arbeidsproductiviteit, met behulp van ICT-hulpmiddelen.
Hij vraagt zich ook af hoe je je als bedrijf verkoopt naar potentiële medewerkers? Verplaats je eens in de mogelijke medewerker. Ben je liever ‘Chief Guest Happiness’ of receptioniste? Het gaat ook om transparantie bieden wie je als bedrijf bent, met wie je als toekomstig medewerker werkt en waar je komt te werken (zie @wearefairkitchens).
De hotelbranche
De feiten en cijfers van de hotelbranche werden door Ewout Hoogendoorn van Horwath behandeld. Het internationaal toerisme gaat de komende jaren verder groeien zo wordt verwacht. Het aantal reisbewegingen vanuit Azië en Afrika zullen toenemen maar de Europeanen blijven de grootste en stug doorgroeiende groep reizigers. Het NBTC gaat uit van 5-7% groei per jaar van het inkomend toerisme in de komende decennia.
De bezettingsgraad van hotels hadden flinke dips in 1993, 2001 en 2008 (onder de 60%). Nu kennen hotels in Amsterdam gemiddeld 85% bezetting, die in andere grote steden 78% en de hotels in landelijk gebieden 73%. De voorspelling voor 2019 gaat uit van dezelfde cijfers als in 2018. De gemiddelde kamerprijzen stijgen al sinds de eind jaren ’80 (van €60 naar ruim €150 in Amsterdam).
De behaalde RevPar (de totale opbrengst per bezette kamer) steeg van €58 in 2009 naar €98 nu. Ook internationaal blijven de prijzen en opbrengst per beschikbare kamer stijgen.
Voorspellingen
Het voorspellen van de RevPar lukt 1 jaar van tevoren nog wel redelijk maar 2 jaar van tevoren leidt tot 30-50% afwijkingen zo toonde Hoogendoorn aan. Toch waagde hij zich aan een kijkje in de toekomst.
Wat gaat er gebeuren qua groei? Amsterdam kwam in 2018 op +19% meer kamers (op de al aanwezige 35.000 kamers), Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Maastricht verwachten ook forse groei van het aantal kamers (van 10-40%).
De groei van het aantal kamernachten (bezetting) en het aantal kamers gaat nog gelijk op. Maar hoe lang nog? De verwachting wordt uitgesproken dat in Amsterdam het aantal kamers in 2022 zal zijn gestegen naar 42.000, vooral ook omdat in de behoefte wordt voorzien. Zeker als het inkomend toerisme met 5% per jaar groeit en als een genuanceerd en geïntegreerd toerismebeleid wordt ontwikkeld, zowel in Amsterdam als in Nederland, zal dat aantal kamers zeker nodig zijn.
Airbnb
De vraag uit de zaal over het effect van het aantal airbnb kamers op de hotellerie werd beantwoord met de uitleg dat tot nu toe de hotellerie en de airbnb-kamers een eigen markt en ontwikkeling kenden. Voor een deel ligt dat ook aan de ontwikkeling van nieuwe concepten bij met name de grote hotelketens.
Op de vraag over de mogelijke groei in de regio Amsterdam werd gereageerd met het aangeven van de noodzaak om te denken in mogelijkheden. Het voorbeeld wordt genoemd om Amsterdam 2x zo groot te maken zodat infrastructuur en andere voorzieningen eerder gedeeld kunnen worden en qua investeringen uit kunnen.
De voorspeller
Hoogleraar Daniël van Vuuren werkte 17 jaar bij het Centraal Planbureau (CPB) en nu voor De Argumentenfabriek. Hij trapte af met de statement van de huidige CPB directeur Koen Teulings dat het CPB crises niet kan voorspellen (dat was inderdaad erg duidelijk in 2008, HdV). Aan de andere kant zijn er altijd voorspellingen die achteraf bezien flink mis waren (bijvoorbeeld over de effecten van internet of van de mobiele telefoon).
Van Vuuren geeft suggesties over hoe met prognoses om te gaan. Ga niet puntschatten want het gemiddelde is namelijk vaak lager dan het verwachte cijfer. Ga daarom niet de (bijvoorbeeld) 1,2% groei centraal stellen zo stelt hij maar breng diverse scenario’s in kaart. Hou de meest realistische schatting aan maar verdisconteer ook mogelijke andere scenario’s (zoals de handelsoorlog tussen VS en China of een chaotische Brexit).
Het juist voorspellen is volgens hem vooral afhankelijk van het kunnen timen van de risico’s. Maar dat laatste hangt sterk af van kuddegedrag van betrokkenen (van de pers t/m ceo’s) en het daar ook mee samenhangende consumentengedrag. Op zich kun je goed een krappe arbeidsmarkt of huizenbubbel voorspellen maar de moeilijkheid is het bepalen van wanneer veranderingen zich echt gaan voordoen.
Van Vuuren sloot af met voor te stellen om van een basispad uit te gaan (met enkele strategische doelen) en te denken in scenario’s omdat de wereld ‘inherent onzeker’ is. En hij benadrukte dat niemand de omslagpunten kan voorspellen.
Panel discussie
Bij de panelintroductie wist Léon Dijkstra (Eden Hotels) de handen op elkaar te krijgen met zijn statement dat hij vooral vertrouwt op korte termijn prognoses. ‘Want stel je voor dat je in je lange termijn prognose richting financiers een crises zou meenemen en dus ook dat je in jaar 3 en 4 de rente en aflossing niet kunt betalen. Dat doet toch niemand?’.
Het panel bestond uit Marleen Bosma-Verhaegh (Hoofd Research bij Bouwinvest, waar ze € 300 miljoen aan hotel-assets managen), Daniel van Vuuren en Léon Dijkstra. Bij Bouwinvest doen ze voorspellingen inmiddels wat anders: van een basisscenario met een bandbreedte gaan ze nu naar kansberekeningen en een (extra) stress scenario (zoals een brede vertrouwenscrisis).
Dijkstra gaf aan dat het in de hotellerie vooral gaat om de medewerkerstevredenheid (want die leidt de gasttevredenheid) en veel minder om de ups en downs in de economie (zeker omdat je ze niet aan ziet komen). Veel vlees op de botten hebben helpt daarbij.
De rendementseisen en beoordelingen bij Bouwinvest worden vooral bepaald door lange termijn rendementseisen. Zo is Amsterdams vastgoed nu te duur voor de investeerders van Bouwinvest.
De stelling ‘economische ramingen geven maar een beperkt beeld van het werkelijke risicoprofiel’ werd door het panel volledig ondersteund. Dijkstra voegde daaraan toe dat een crisis ook een kans kan zijn, door er klaar voor te zijn en te zorgen dat ‘je huis op orde is’ (qua personeel, processen, product).
Bosma wees op het feit dat de wereld (en dus ook Nederland) veel internationaler is geworden. Als iets in Azië of de Verenigde Staten gebeurt heeft dat gelijk effect in Nederland. Er is niet langer sprake van een hele diverse portefeuille waarin altijd zwakke en sterke broeders zitten die elkaar in balans houden. Een 10-jaar en 3-jaars prognose worden bij Bouwinvest nog steeds gemaakt.
Bij Eden Hotels ziet Dijkstra vooral ‘gasten bedienen’ als zijn vak, niet het voorspellen. Dat betekent dat hij meer ziet in nieuw aanbod dan in het voorspellen van de vraag.
De volgende stelling die Koopman voorlegde betrof ‘uiteindelijk bepaalt de economische conjunctuur de winstgevendheid bepaald in de hotellerie’. Dijkstra ziet dat ook als uitkomst van je positionering en hoe je met je personeel omgaat.
De laatste stelling luidde ‘de exponentiële groei in de hotellerie is onhoudbaar’. Dijkstra verwacht dat de gunstige bezetting en prijs in de komende jaren zeker gaat wijzigen. Bosma denkt dat groei vanuit de vraag gerust nog kan stijgen maar twijfelt of je dat in de markt terug zult zien. Van Vuuren verwacht over een jaar of 3 zeker een hapering, al kent hij de hotellerie onvoldoende.
Koopman sluit de middag af met de verwachting van een gunstige toekomst voor de hotellerie gezien de grote groep welvarende senioren en de prijsdruk in de wereldeconomie.
NB Horwath verzamelt cijfers en verwachtingen van hotels in het land en presenteert op basis daarvan gemiddelden en voorspellingen. Daarin zijn zij niet de enige aanbieder. Uit de zaal werd daarover een vraag gesteld. Duidelijk werd dat de uitkomsten erg worden beïnvloed door de in het onderzoek deelnemende bedrijven (qua grootte en type) en de periode waarover de cijfers worden geaggregeerd.
meer informatie: www.horwathhtl.nl
Met dank aan (auteur van dit artikel): Hans de Vries, Bureau voor Vernieuwing