Onlangs verscheen het bericht van ABN Amro “lagere economische groei zorgt voor faillissementen in alle sectoren”. Het aantal faillissementen in Leisure is relatief laag. Enerzijds omdat het een beperkt aandeel in het totaal aantal opheffingen betreft, anderzijds omdat in de verblijfsrecreatie eerder een overname plaatsvindt dan een faillissement.
Dit beeld doet denken aan de jaren van crisis achter ons, waarbij exploitatie gebonden vastgoed nauwelijks te maken had met opheffing van bedrijven maar wel met een verhoogd aantal gedwongen verkopen. Er is nog altijd sprake van bedrijven die verre van gezond zijn, en zeker bij een gedwongen verkoop zie je dat dit van invloed is op de prijs. Dat dit enorme persoonlijke consequenties heeft voor de ondernemer is evident. In de dagrecreatie en met name bij golfbanen zien we hetzelfde. Hier was met name in 2017 sprake van een aantal gedwongen verkopen waarbij het in één geval zelfs tot executoriale verkoop kwam. In alle gevallen is een gedwongen onderhandse verkoopsituatie van enorme invloed geweest op de transactieprijs en heeft het gebrek aan exploitatie of zelfs geheel ontbreken ervan de meeste invloed gehad op de prijs. Meer dan je op basis van de exploitatiemogelijkheden die het vastgoed biedt mag verwachten en onder normale verkoopomstandigheden realiseerbaar is.
De oplossing?
Bij golfbanen zien we nog een andere opmerkelijke ontwikkeling. Terwijl nog veel golfbanen het moeilijk hebben om golfers aan zich te binden en dus hun exploitatie op orde te krijgen, ontstaan nieuwe initiatieven. Zo blijken vermogende marktpartijen het bezit van een golfbaan bij wijze van status te ambiëren en wordt er gewedijverd om de meest prestigieuze banen in Nederland te verwerven of te ontwikkelen. Bij nieuwe initiatieven voor de aanleg van een baan heeft dit in het recente verleden geleid tot relatief hoge grondprijzen. Vervolgens dienen deze grondprijzen als referentie bij waarderingen in het kader van grond bij uitgifte in erfpacht of huursituaties van golfbanen. Een en ander staat vaak in schril contrast met de residuele waarde van een golfbaan of de marktwaarde van het gehele bedrijf. Dit terwijl er nog altijd onrendabele banen zijn die op ‘omvallen’ staan of nauwelijks opname vinden in de markt of zelfs maar aangeboden worden.
Zonnepark
Er is nog een andere ontwikkeling die grondprijs opdrijvend werkt en dat is de markt van de energietransitie. De subsidieregelingen die hier van invloed zijn maken dat dergelijke ontwikkelingen interessant zijn voor een golfbaan zoals bijvoorbeeld bij Dorhout Mees. Van de vier lussen van negen holes in Biddinghuizen zal na ontwikkeling van het, op dit moment grootste zonnepark, nog slechts één negen holes baan overblijven. Ook Golfbaan Harderwold doet in deze ambitieuze ontwikkelingen mee, waarbij de (tijdelijke) opheffing van (dag)recreatiegrond prevaleert boven afname van de waardevolle landbouwgrond in de Flevopolder. Naast het feit dat overnames kansen bieden voor een succesvolle voortzetting blijken de eerder genoemde alternatieven voor andere bedrijven oplossing te bieden voor een onrendabel concept waardoor faillissement kan worden afgewenteld.
Met dank aan:
Henk-Jan Kruidenier, makelaar en taxaties in de recreatiesector. www.kruidenier.nu