Transformatie van recreatieparken is het maken van een juiste combinatie

Gedreven door de problematiek op de woningmarkt wordt er steeds vaker gekeken naar het verruimen van permanente bewoning van vakantieparken. Peter de Groot, tweede kamerlid voor de VVD diende in oktober 2023 een motie in waardoor de nationale overheid, gemeenten kan overrulen bij aanvragen voor permanente bewoning. Bureau Ginder is volop betrokken bij regio’s die een afweging moeten maken over recreatieparken. Hoe kijken zij aan tegen ‘transformatie van vakantieparken’?

Zie ook: Motie van het lid Peter de Groot over het transformatiepotentieel inzichtelijk krijgen door vve’s of individuele eigenaren van recreatieparken de mogelijkheid te geven om zich aan te melden bij de bestuurlijk aanjager

De motie in de Tweede Kamer van VVD, Peter de Groot, 26 oktober jl. stelt, dat recreatiewoningen die voldoen aan de eisen van transformatie een bijdrage kunnen leveren aan het oplossen van het woningtekort. In de motie wordt verzocht om de mogelijkheid open te stellen voor de vereniging van eigenaren van parken of individuele eigenaren om zichzelf te kunnen aanmelden bij de bestuurlijk aanjager om het daadwerkelijke transformatiepotentieel inzichtelijk te krijgen.

De motie van Peter de Groot in het kort

Transformatie en het belang van recreatie

Gaandeweg de jaren wordt er meer en meer gekeken of deze niet-vitale vakantieparken een andere bestemming zouden moeten krijgen: Transformatie.

Willem Kraanen, adviseur bij Ginder o.a. op het gebied van Vitale Vakantieparken, wil graag enkele eisen belichten die aan transformatie van recreatieparken zouden moeten voldoen. En welke kansen als bedreigingen hierbij aan de orde komen...

Als eerste reactie na het lezen van de motie reageert Kraanen: “Transformatie blijft complex en deze motie is kort door de bocht, en schept verwachtingen, die meestal niet gerealiseerd kunnen worden.”

Geen recreatief perspectief versus grote woonbehoefte

Het gegeven dat er sommige recreatieparken weinig recreatief perspectief hebben en dat er een grote woonbehoefte is, maakt dat een park langzaam afglijdt naar permanente bewoning op een recreatiepark.

Geen recreatief perspectief

In oorsprong is het recreatiepark bestemd geweest voor recreatie. Hoe komt het dan toch dat deze recreatieparken afglijden naar permanente bewoning?

De niet vitale vakantieparken zijn veelal ontstaan omdat het recreatief perspectief er niet was of nooit geweest is. Hiermee is de recreatie langzaam uit het bedrijfsconcept verdwenen en is de permanente bewoning toegenomen. Dit is versneld door de grote woonbehoefte die er is. Transformatie van gronden naar een nieuwe bestemming is de komende jaren overal in Nederland één van de opgaven van het ruimtelijk beleid. De Actie-agenda Vitale Vakantieparken heeft ook een expertteam opgericht voor Transformatie van vakantieparken. Na enkele jaren ervaring zien we in diverse regio’s dat vakantieparken die geen toekomstperspectief meer hebben, steeds vaker transformeren naar nieuwe bestemmingen. De transformatie is vaak een combinatie van samenwerking met eigenaren, ondernemers en bewoners. Een goed resultaat komt alleen tot stand door een zorgvuldige integrale aanpak en passend gebruik van juridische instrumenten. De nieuwe Omgevingswet zal hier ook een belangrijke rol in gaan spelen.

Recreatiewoningen voorzien in een woonbehoefte

Allereerst wordt op een klein percentage van alle recreatieparken al volop gewoond. Hiermee is de behoefte om hier te wonen al min of meer aangetoond. Soms is dit uit noodzaak, denk hierbij aan de bovengenoemde aandachtsgroepen. Wanneer dit bijvoorbeeld in stacaravans plaatsvindt, is dit zeer betaalbaar. Maar soms is dit ook uit ‘luxe’ om relatief ruim te wonen in het buitengebied. Het kan hier gaan om ‘recreatievilla’s.’ Vaak zijn ook deze bewoners zeer tevreden met hun woonplek.

Wonen op een recreatiepark kan ook problemen met zich meebrengen

De recreatieparken hebben de bestemming ‘recreatie’. Meestal is dit in het buitengebied bij een toeristisch cluster. Wanneer op een park gewoond wordt kan dit voor een recreant als ‘minder prettig’ worden ervaren. Het dagritme/gedrag van een vakantieganger is toch anders dan van een werkend persoon.

Een andere uitdaging is dat er soms ook mensen op het park verblijven die in de problemen zijn geraakt en gewoon een betaalbaar dak boven hun hoofd zoeken. Soms vinden zij dit op een recreatiepark. In veel gevallen zijn dit mensen die hulp nodig hebben en niet moeten worden ‘weggestopt’ op een recreatiepark.

Ook de huisvesting van arbeidsmigranten matcht over het algemeen slecht met de behoeften van recreanten. Ook deze groep zou in de regel geen vaste verblijfsplaats moeten vinden op een recreatiepark.

Minister Hugo de Jonge maakt provinciale woningbouwafspraken

Alle 12 provincies hebben met demissionair minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening provinciale woningbouwafspraken gemaakt. Per provincie is vastgelegd hoeveel nieuwe woningen er worden opgeleverd. De afspraken tellen op tot ruim 900.000 nieuwe woningen voor de periode tot en met 2030. Twee op de drie nieuwe huizen moeten vallen in de categorie ‘betaalbaar’.

Daarnaast is het programma ‘Een thuis voor iedereen’ met als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding.

Hier wordt er ook gekeken naar de mogelijkheid om recreatieparken te transformeren naar (deels) wonen. Het tekort aan woningen is immers zeer groot.

De Stikstofproblematiek vraagt de nodige innovatie

Het kabinet doet er alles aan om de stikstofuitstoot snel terug te dringen, betoogde demissionair Minister Van der Wal. Maar om dat te bereiken moet er eerst met boeren en bedrijven worden gesproken en het is niet te zeggen hoe snel dat gaat.

Het begrotingsdebat eind 2022 ging niet zozeer over middelen, maar meer over wat er nu moet gebeuren om uit de stikstofimpasse te komen. Eerder had het kabinet al bekendgemaakt miljarden uit te trekken om onder meer ‘piekbelasters’, oftewel bedrijven die veel stikstofneerslag veroorzaken in de natuur, versneld aan te pakken. Bedrijven zal worden gevraagd of zij willen stoppen, verplaatsen of verduurzamen.

Niet vitale recreatieparken zijn divers van aard  

Elk niet-vitaal recreatiepark is weer anders, qua grootte, qua doelgroep, qua ligging, qua bouw (voldoet wel of niet aan het bouwbesluit / stacaravan versus stenen recreatiewoning met fundament) qua problematiek en qua eigendomsverhoudingen. Het credo bij Ginder dan ook” ‘één park, één plan’. In de meeste gevallen is de problematiek complex en spelen er meerdere uitdagingen. De oplossing zal dan ook altijd gezocht moeten worden in een integrale aanpak met alle stakeholders. Daarbij speelt ook nog dat deze processen vaak lang kunnen duren.

Een goede transformatie is een goede combinatie

Om hier tot oplossingen te komen zie je dat de meest duurzame oplossing vaak een verandering is van bestemming naar een combinatie van verschillende bestemmingen. Denk hierbij aan de combinatie van bestemmingen recreatie met natuur, huisvesting arbeidsmigranten, flexwoningen, zorgwoningen, dagrecreatie en mogelijkheden voor lichte bedrijvigheid. Zie bijvoorbeeld recent het initiatief bij recreatiepark De Wildhorst in Bernheze van Zeelenberg. Een oplossing in een mono-bestemming, zoals alleen recreatie, is op deze locatie ondenkbaar.

Een voorbeeld van een project dat al in de uitvoeringsfase zit, is camping De Eekhoorn, nabij Oosterhout. Hier is de oplossing gevonden in de tijdelijkheid van een bestemming.

Versterken van de omgeving

Door een transformatie ontstaat er een meerwaarde in het gebied. Deze meerwaarde draagt ook bij aan het versterken van de verblijfsrecreatie. Nu lijkt dit vreemd als de bestemming Recreatie verdwijnt maar toch is dit zo omdat de ‘verloedering’ of het illegaal gebruik stopt. Hiermee verbeter je het imago van de verblijfssector en maak je eventueel weer ruimte voor nieuwe mooie en innovatieve ontwikkelingen.

Met dank aan (auteur):

Willem Kraanen, senior adviseur bij Ginder