Dit is een expertquote van Dirk Bakker van Colliers International, in het kader van ANP Expert Support. Aanleiding: Amrâth Hotel Breda na 52 jaar dicht.
Dit jaar is gebleken dat de hotelsector niet onschendbaar is. Daarom neemt de behoefte aan slimme nieuwe contractvormen ineens sterk toe. Huurcontracten met een vaste huurprijs en een looptijd van wel twintig of dertig jaar zijn in de branche nog erg gebruikelijk. Dat is uniek in vergelijking met andere vastgoedsectoren.
Eigenaren van hotelvastgoed wilden de laatste jaren steeds vaker een graantje meepikken van het enorme succes van hun huurders. Terwijl hoteloperators binnenliepen, voelden de vaste contracten voor de eigenaar als een vloek. Nu het onverwacht slecht gaat met de operators, lijkt een vast contract voor de verhuurder ineens een zegen. Toch blijkt dat niet helemaal waar. Hoe veel garantie biedt een vast contract als de operator dreigt om te vallen?
Net als voor winkels zien we voor hotels in flexibele huurcontracten een goed alternatief. Omdat de huurprijs (deels) afhankelijk is van de financiële prestaties van het hotel krijgt de eigenaar meer inzicht in de gang van zaken. Beide partijen hebben bij deze contractvorm belang bij groei en zullen gezamenlijk investeren om dat te bereiken. Een hotel managementovereenkomst is een tweede mogelijkheid. Dan bezit de belegger zowel het vastgoed als de operatie en komt het personeel op de loonlijst van de eigenaar. Alleen het management wordt tegen een vergoeding overgelaten aan een ervaren hoteloperator. Vaak worden minimumgaranties op het resultaat afgegeven door de operator. Deze contractvorm komt in Amerika en Azië al vaak voor, maar staat in Europa nog in de kinderschoenen.
Laten we deze crisis als een ‘wake-up call’ zien waardoor eigenaren en operators de opbrengsten en risico’s eerlijker verdelen. Dat begint bij de manier waarop je het hotelcontract inricht. Samen profiteren in hoogtijdagen en gedeelde smart in crisistijd.
Dirk Bakker is CEO van vastgoedadviseur Colliers International in Nederland.