De oproep van minister Mona Keijzer om permanente bewoning van vakantieparken een stuk makkelijker te maken heeft veel losgemaakt in de recreatiesector. Hans van Leeuwen, een leisure-expert met een heel eigen visie, maakte een analyse van de situatie waarin de parken zich nu bevinden. Het (probleem)dossier ‘permanente bewoning’ is immers ontstaan doordat er in een eerder stadium te vaak slap werd gedoogd.
Kijk zondag 16 februari naar Zembla op NPO 2: Campingterreur. Daar komt #LeisureExpert Hans van Leeuwen als rode draad aan het woord over deze kwestie.
Als verlichting voor de huidige krappe huizenmarkt wil minister Mona Keijzer het verbod op het permanent bewonen van vakantiehuisjes wettelijk opheffen. Tot die tijd vraagt ze gemeentes en andere betrokkenen het te gedogen wanneer bewoners van vakantiehuizen daar het hele jaar verblijven. Het gaat op dit moment om zeker 60.000 mensen die iedere dag van het jaar wonen in een vakantiehuis, terwijl dit volgens de wet vooralsnog niet is toegestaan.
De recreatiemarkt is nu in rep en roer. De minister heeft met haar voorstel iedereen in het harnas gejaagd (behalve natuurlijk de huidige legale bewoners). Hoe heeft het zo ver kunnen komen? Het is kommer en kwel als we de stakeholders rondom dit dossier mogen geloven.
Zag niemand dit aankomen?
Maar zij gaan er wel aan voorbij dat de situatie al jaren onhoudbaar is op heel veel campings en vakantieparken. Onder druk van de krappe huizenmarkt (dat nu het meest prangende dossier zou moeten zijn van dit kabinet) ziet men in het legaliseren een kleine verlichting voor dit maatschappelijke probleem. Overigens levert het legaliseren van wonen op een vakantiepark geen extra bijdrage in het aantal nieuwe woningen, maar voorkomt het dat er nóg meer woningzoekenden die dramatische markt op stromen.
Wat speelt er nog meer? Waarom hebben die stakeholders het in de eerste plaats zo ver laten komen, terwijl ze nu met grote krokodillentranen gezamenlijk optrekken tegen het aangekondigde beleid van Mona Keijzer? Dat is mij vreemd. Het is toch het resultaat van hun beleid? Het is heus niet zo dat alle vakantieparken verworden zijn tot een Vinex-woonwijk of een ghetto met criminelen, buitenlanders, arbeidsmigranten en bewoners met een handleiding. Desondanks staat er een nog groter probleem aan te komen van al die campings die door een aantal handige jongens zijn uitgepond in de laatste jaren, en getransformeerd zijn naar chaletparken voor semi-permanent recreëren voor eigen gebruik. De stap naar permanent wonen of verloedering van de betreffende locatie ligt in het verschiet. Het ontbreken van een toeristische agenda is hier veelal schuldig aan.
Ontstaan van het vakantiepark
We gaan even terug naar midden jaren vijftig toen ‘het huisjespark in de natuur’ is ontstaan. Op de Veluwe zagen we de eerste parken komen van o.a. PTT Pensioenfonds en de FNV, die aangesloten leden de mogelijkheid gaven in een huisje vakantie te vieren. Overigens was het dan alleen het vakantiehuisje: er waren verder geen recreatieve voorzieningen.
Andere spelers in die tijd waren o.a. Aegon, Landal GreenParks en Sporthuis Centrum (het huidige Center Parcs). Het zijn namen die ooit de basis hebben gelegd voor wat nu is verworden tot een exportproduct. Wist u dat de eerste accommodaties bij Sporthuis Centrum De Lommerbergen in 1968 bestonden uit tenthuisjes? En wist u ook dat de campingwet (inclusief voorwaarden) van recreatiebrancheorganisatie RECRON uit die tijd dateert? In al die decennia daarna is er bijzonder weinig veranderd aan de voorwaarden van de RECRON. Maar de branche zélf wel! Het zijn echt niet meer alleen maar tenten. Tegenwoordig kennen we tourcaravans, stacaravans, bungalows, cottages en chalets. Boomhuizen, glamping, een tiny house of een lodge: het is niet meer te vergelijken. De vakantiewoningmarkt van tegenwoordig is compleet anders dan toen.
Ook ambtenaren bewegen weinig mee
Naast de starre voorwaarden van de RECRON hebben ook gemeentes hun beleid ten aanzien van accommodaties niet aangepast. Vandaar dat er ontwikkelaars zijn die knollen voor citroenen verkopen. Chalets worden verkocht als vakantiewoning, wielen worden ingegraven in de grond. De consument denkt een vakantiewoning te hebben gekocht, maar niets is minder waar!
Er zijn dus eigenlijk twee soorten vakantieparken. Eén die vanaf de oorsprong is bedoeld als ‘huisjespark’, en de andere waarbij een bestaande camping wordt omgeturnd tot een ‘chaletpark’. In beide gevallen bepaalt de gemeente of men er permanent mag wonen. Maar als bij de afgifte van een vergunning al geopperd wordt dat men daar mag recreëren voor eigen gebruik, is het hek van de dam. Als een camping feitelijk wordt getransformeerd naar een chaletpark, is het geen camping meer. En daar geldt geen verplichting voor toeristische verhuur. Daarmee is de kans groot te verworden tot een probleemvakantiepark.
Dus: veel campingeigenaren kregen dollartekens in hun ogen bij alleen al de gedachte aan een chaletpark. Op dezelfde plek van de tent plaats je een chalet die per seizoen duizenden euro’s meer oplevert! Ziezo: het simpele verdienmodel. Je kunt met permanente bewoning ook nog eens bezuinigen op een toeristisch aanbod of animatie en recreatie. Veel recreatieondernemers hebben zo dus zelf de hand gehad in de verloedering van hun ‘eigen’ camping of zijn ten prooi gevallen aan de chaletcowboys van de laatste jaren.
Wie zijn er allemaal verantwoordelijk? Dit zijn in onze ogen de spelers:
1. Landelijke overheid
Door het gebrek aan centrale regelgeving op dit bestaande dossier moet elke gemeente het wiel opnieuw uitvinden. Door verpauperde vakantieparken ontstaat willekeur en verkwanselen de mooiste plekjes van Nederland. Juist nu de nieuwe Omgevingswet van toepassing is en er gewoonweg te weinig kennis is op het gemeentehuis. Dat is een ramp voor deze branche! Wat betekent dit voor de toekomstige ontwikkelingen? En niet in de laatste plaats het hele fiscale regiem dat investeren en/of bezit van een 2e vakantiewoning, het verdien model voor consument en projectontwikkelaar onder druk zet.
2. Gemeenten
De spelregels rondom het afgeven van een bestemmingsvergunning zijn scheef. Waarom wordt bijvoorbeeld het hele jaar eigen gebruik toegestaan, zonder bijvoorbeeld verplichte verhuur met een maximumperiode van 8 weken eigen gebruik? Waarom is er geen handhaving van regels vanuit de gemeente, maar wordt de recreatieondernemer hiermee opgezadeld? Zelfs de kosten voor controle op de regels kunnen doorvertaald worden naar de toeristenbelasting. Forensenbelasting op chaletparken moet ook verdwijnen en gelijk worden getrokken met die van de vakantieparken. Er zal een landelijke regeling moeten komen om alle soorten accommodaties opnieuw in te schalen in welke categorie zij thuishoren. Wat maakt een vakantiepark een vakantiepark? Toerisme zal altijd de basis moeten zijn van nieuwe en bestaande ontwikkelingen. Maar wie pakt de regie? Wie heeft de kennis in huis binnen de gemeente om de ‘markt’ in de hand te houden? Ook de nieuwe omgevingswet lijkt een struikelblok te zijn door gebrek aan kennis en mankracht op het gemeentehuis. De markt is overgeleverd aan inhuurkrachten die als ZZP’er het beleid van de gemeente bepalen.
3. Recreatieondernemers
De ondernemer is de spil in alles als het gaat om de koers van het bedrijf. Er zijn enorm veel recreatieondernemers die achterover zijn gaan leunen met de jaaromzetten van het chaletpark, en te lang niets hebben gedaan om de tént weer sexy te houden als toeristische bestemming. Neen, één keer per jaar collecteren was voldoende…zij hebben veel loyaliteit e rechten verspeeld en het wantrouwen voor de sector vergroot.
4. De HISWA-RECRON
Met voorwaarden die niet meer van deze tijd zijn heeft HISWA-RECRON de projectontwikkelaars vrij spel geven. Ook hun recreatieadviseurs hebben het verval op veel campings en vakantieparken niet kunnen keren. Het contributiemodel maakt je afhankelijk van leden, dus moet je ze vooral pamperen en niet aanpakken. Het gezegde luidt dat een ezel zich niet twee keer aan dezelfde steen stoot, maar voor deze brancheorganisatie is dat niet van toepassing. Daar probeert men nu al voor de derde keer een boekingsplatform voor de leden op te tuigen…en zal wederom sneuvelen. Je kunt je afvragen of deze branche organisatie nog wel relevant genoeg is het tij te keren.
5. De provincie/Vitale Vakantieparken
De provincie strooit met gemeenschapsgeld in de vorm van subsidies, waaronder die naar Vitale Vakantieparken. Door vouchers voor recreatieondernemers worden kansloze parken beloond ondanks hun passiviteit en het laten verpauperen van hun bedrijf. Het valt op dat Provincie en Gemeenten veelal lijnrecht tegenover elkaar staan waar juist een gezamenlijke aanpak gewenst is.
6. Adviesbureaus
Er is al enorm veel overheidsgeld gevloeid naar commissies en adviesbureaus zonder kennis. Veel gezonde bedrijven heeft het nog niet opgeleverd. Hier ontbreekt niet alleen een centrale regie, maar ook de kennis voor het aanpakken van de lokale problemen die voor elk scenario een andere aanpak vereist. Het is toch van de gekke dat gemeenten plannen laat toetsen door adviesbureaus die als doel hebben zoveel mogelijk rapporten te slijten in plaats van echte kennis te leveren.
7. Projectontwikkelaars
De perverse prikkel die ontstaat bij het transformeren van een camping naar een chaletpark (waar enorme bedragen mee gemoeid zijn) speelt ook zeker een rol van betekenis. Vooral als men de gemeente mee krijgt om het bestemmingsplan te verruimen. Met droge ogen kunnen dergelijke partijen de eigenaren van tourcaravans en chalets de camping afgooien. Veel geld verdwijnt zo uit de markt en komt niet ten goede aan het toeristische product. Allemaal een gevolg van de houding en betrokkenheid van de overige stakeholders. Gelukkig hebben de goede ontwikkelingen nog steeds de overhand. Desondanks hebben deze partijen ook een aantal kansloze campings en vakantieparken een tweede leven bezorgd. De vraag is wat er over enkele jaren van overblijft, en of het geen locaties worden met het etiket ‘Vitale Vakantieparken’.
8. De consument
Soms is men verrast als blijkt dat het rendement niet wordt gehaald of als er nog rekeningen van parklasten en beheer moeten worden betaald. Hoewel dat toch in de kleine lettertjes stond! Over kleine lettertjes gesproken, ik moet gelijk weer denken aan zo’n cowboy die een chalet verkocht voor 100.000 euro, waarbij er 25.000 euro bonus beloofd werd. Die bonus was dus mooi een sigaar uit eigen doos. Ze weten allemaal dat bij het kopen van een chalet of vakantiewoning het niet is toegestaan om er permanent te wonen. Dat de verwachtingen anders zijn door de jaren heen komt weer door de houding van de stakeholders. En de verhuur resultaten worden
En nu? Gemeente is aan zet!
In Nederland is permanent wonen in een vakantiewoning over het algemeen niet toegestaan. Vakantiewoningen zijn bedoeld voor recreatief gebruik en vallen onder een andere bestemmingscategorie dan reguliere woningen. Gemeenten hadden dit oorspronkelijk moeten handhaven om te voorkomen dat vakantieparken veranderen in permanente woonwijken. Jammer genoeg moeten wij constateren dat men de afgelopen decennia juist de andere kant op gekeken heeft. Het bleek een makkelijke oplossing voor sociale probleemgevallen aan het loket van de gemeentes, die dit gebruikten als huisvestingsoplossing. Denk aan arbeidsmigranten, alleenstaanden door scheidingen, daklozenopvang en huisvesting van mensen met een psychische aandoening die vanwege bezuinigingen op straat kwamen te staan. Tel daar de criminelen bij op die dit veelal zagen als een prachtige uitvalsbasis buiten het zicht van de normale wereld, en je krijgt het afvalputje van de gemeente.
Er zijn echter uitzonderingen mogelijk. Sommige gemeenten staan permanente bewoning van de vakantiewoning toe, ook al voldoet de woning niet aan de oorspronkelijke eisen of bestemmingsplannen. Dit beleid verschilt per gemeente, en het is voor de consument en betrokkenen een willekeur van regelgeving en toeval waarop bijna geen peil is te trekken. Hier ontbreekt het aan landelijke spelregels.
Het is belangrijk om te benadrukken dat illegale permanente bewoning kan leiden tot handhaving door de gemeente, zoals boetes of zelfs ontruiming. Maar als er jarenlang niet wordt gehandhaafd, is het kwalijk om nu ineens als een olifant door de porseleinkast te banjeren. De rekening van deze lakse houding wordt ruw doorgeschoven. Wanneer bewoners nu zouden worden uitgezet, is er geen alternatief, ook weer door het slechte, vertraagde woningbouwbeleid van gemeentes en het door de gemeente veroorzaakte probleem van te weinig arbeidsmigrantenhuisvesting.
Wat is volgens mij de oplossing?
Steeds vaker worden wij (red. Pleisureworld) benaderd met de vraag hoe wij tegen deze problematiek aankijken. Wij hebben wel een oplossing voor kansloze parken met het etiket #VitaleVakantieparken. Maar dat betekent: een strak regime met stappen die voor alle stakeholders gaan gelden, waarmee een logische oplossing komt. Hiermee zal niet alleen permanent wonen worden tegengegaan, maar ook de uitwassen zoals criminaliteit, witwassing en andere ongewenste neveneffecten. Zo werken we naar een gezonde bedrijfstak van vakantieparken.
Wij nemen u mee door het proces van deze aanpak, waarvan gemeenten als toekomstige opdrachtgever een gedegen uitwerking zouden kunnen verlangen.
Stappenmodel: van permanent wonen naar toeristische destinatie
- Toeristische bestemming: documenteren en vaststellen wat een toeristische verhuurlocatie betreft.
- Bestemmingsplan: vaststellen of dit een toeristische bestemming is óf een locatie voor eigen gebruik zonder toeristische voorzieningen.
- Handhaving: controle op toeristische verhuur.
- Permanent gebruik: vaststellen in welke staat accommodaties en het park verkeren en de gedoogtermijn bepalen.
- Tijdelijke woonvergunning: alleen persoonsgebonden voor de duur van de vastgestelde gedoogperiode.
- Exit-strategie en herontwikkeling: nog voordat de gedoogtermijn van start gaat, op basis van die vaststelling een nieuw herontwikkelingsplan opstarten.
- Compensatie: percentage op de eventuele toekomstige herontwikkeling als compensatie voor ‘bewoners’ en ‘eigenaren’. Men heeft geen recht op financieel rendement en/of op de opbrengst van de verkoop kavel/accommodatie, omdat men er überhaupt al niet legaal mag wonen.
Uiteraard hoort bij elke stap een zeer gedetailleerde uitwerking. Hierin worden spelregels opgenomen met KPI’s, waarop men tot een eenduidige aanpak kan komen (rekening houdend met lokale omstandigheden). Denk creatief, door bijvoorbeeld op een locatie een miniresort te ontwikkelen met lange of korte verblijfsopties voor statushouders, arbeidsmigranten, studenten of personeel. Denk niet zo krampachtig in ‘bebouwen’ op toeristische locaties als dit past in een transitie naar een nieuwe vorm van een vakantiepark.
Moderne uitvoeringen zoals een hybride vakantiepark kunnen de oplossing zijn voor probleemgevallen. Maar ook het toestaan voor een periode van vijf tot zelfs twintig jaar gedogen kan een uitkomst zijn. Echter: dan moeten er wel beheer- en spelregels gemaakt worden voor dergelijke parken om een beheersbare situatie te realiseren. Criminaliteit en andere uitwassen moeten uitgesloten worden. En als ze toch komen bovendrijven, komt de harde handhaving-hand om de hoek kijken en volgt uitzetting. Gemeenten mogen ook uit sociaal oogpunt bewoners van zo’n vakantiepark met een dergelijke gedoogconstructie niet uitzetten. Zij hebben hun rechten al verspeeld. Uiteraard wordt er alleen gedoogd met persoonsgebonden rechten, zodat na afloop de locaties vrijkomen voor nieuwe herontwikkeling.
Op al deze stappen moet regie en controle uitgevoerd worden. De rekening hiervan moet niet alleen bij de bewoners komen te liggen die in zo’n gedoogsituatie verkeren. Ook de recreatie-eigenaar heeft, net zoals de gemeente, zijn aandeel verspeeld door het maar te laten gebeuren in plaats van er een toeristische bestemming van te maken. Mocht er eventueel tóch geld overblijven uit de opbrengst van de herontwikkeling en de opbrengsten tijdens de gedoogperiode minus de ‘kosten’, dan wordt dat naar rato tussen de eventuele eigenaren en de recreatie-eigenaar verdeeld. De sleutel hiervan wordt vastgesteld door de neutrale uitvoerder.
Je begrijpt dat dit proces niet bij een van de stakeholders moet worden neergelegd (want die buitelen over elkaar heen), maar bij een onzijdige tussenpartij. Dat is ook één van de redenen dat het nog maar zo’n twintig vakantieparken is gelukt om ze weer op de rails te krijgen. De stortvloed aan problematische vakantieparken waar het toeristische perspectief ontbreekt zal de komende jaren alleen maar groter worden. Bij gebrek aan daadkracht zal de ellende verergeren en zullen er meerdere Bibob-onderzoeken volgen. De verwachting is dat er een paar honderd “probleemgevallen” de kop op steken de komende jaren.
Met dank aan (auteur van dit artikel) Hans van Leeuwen, directeur/eigenaar van Pleisureworld. Bovenstaand tekst is een scherpe analyse door een ervaren expert in deze markt. Dit artikel verscheen al eerder op de website www.pleisureworld.nl en Linkedin. Op laatstgenoemde website kun je ook deelnemen aan de discussie over dit artikel.