Vakantieparken en natuur: een Siamese tweeling

Vakantieparken liggen vaak in of bij natuurgebieden. Maar een echte symbiose in de ontwikkeling van natuur en vakantiepark vindt nog maar zelden plaats. Hierbij een oproep tot zinvolle natuurcompensatie en een logische samenhang tussen de natuur en de vakantiebeleving.

Andere insteek bij ontwikkeling gewenst
Bij het ontwikkelen van vakantieparken wordt natuurlijk gekeken naar de locatie en de geldende bestemmingsplan-regels. Vooral om te zien of efficiënt ruimtegebruik mogelijk is (oftewel zo veel mogelijk eenheden kunnen plaatsen/bouwen).

Ook bij het vergroten van vakantieparken is meestal ‘meer eenheden’ het criterium. Dat is ook niet onlogisch omdat de investering moet worden terugverdiend. Het wordt echter tijd om anders te kijken naar het terugverdien-model.
Diverse ontwikkelaars en eigenaren in binnen- en buitenland hebben zich inmiddels gerealiseerd dat niet de te verkopen eenheden het criterium moeten zijn bij ontwikkeling. De verhuurbaarheid van de gerealiseerde accommodaties c.q. het concept zou voorop moeten staan. De overnachtingsprijs en de bezetting bepalen immers het resultaat en daarmee ook de opbrengst voor eigenaren.

Bij de saaie standaard vakantiewoningen, vaak gerealiseerd door lokale bouwbedrijven, gaat het om een woning voor een gemiddelde koper. Dus niet al te bijzonder want dat kan kopers afschrikken die (ook) voor eigen gebruik kopen. Deze woningen hebben een erg korte levenscyclus (zijn snel oud en moeilijk verhuurbaar) maar blijven wel minimaal 25 jaar staan. Door de slechte verhuur zijn eigen recreatief gebruik (door de eigenaren) en onrechtmatig (niet recreatief) gebruik de enige opties.

Ontwikkelen vanuit beleving
Meer en meer wordt ook door de grote marktpartijen, ontwikkeld vanuit de exploitatie. In die situatie worden gebouwen neergezet die bijzondere belevingen mogelijk maken en daardoor bijdragen aan een hoge verhuurbaarheid. Denk aan een hoge verscheidenheid in materiaal, kleur, type eenheden en een bijna continue prikkeling van de zintuigen. Kopers zijn in die situaties ook veel vaker beleggers en die hebben baat bij hoge(re) verhuuropbrengsten.

Het grote voordeel van het ontwikkelen vanuit exploitatie dat parken niet op elkaar kunnen lijken want dat bemoeilijkt het halen van een goed verhuurrendement. Elk nieuw of uit te breiden vakantiepark zal een aansprekend concept moeten willen realiseren, een concept waar de gastbeleving centraal staat. Laat nu natuur & landschap en de gastbeleving heel goed samengaan.

• Eind 2015 startte Natuurmonumenten samen met vijf andere natuur- en milieuorganisaties (Natuur en Milieufederatie Zuid-Holland, de Zeeuwse Milieufederatie, Het Zeeuwse Landschap, Zuid-Hollands Landschap en Stichting Duinbehoud) de campagne ‘Bescherm de kust’, die het probleem van bebouwing aan de Nederlandse kust aankaartte. Hierop volgde een golf van protest uit de samenleving, vooral in reactie op het opheffen van het bouwverbod aan de kust door minister Schultz. Ruim 105.000 Kustbeschermers zetten hun handtekening voor een betere bescherming van de kust. Minister Schultz trok het besluit weer in en zegde toe met alle partijen in gesprek te gaan om te komen tot gezamenlijke afspraken in een kustpact. Bron: beschermdekust.nl

Ontwikkelen met een verhaal
Natuurlijk zijn leden van natuur- en landschapsorganisaties goed verenigd en gemakkelijk te mobiliseren, maar ze hebben ook een punt. Elke verandering van de status quo roept weerstand op. Ook door een gebrek aan goede voorbeelden. Een te groot deel van het recreatieve aanbod verdient geen schoonheidsprijs en zou eigenlijk gerenoveerd moeten worden of zelfs tegen de vlakte kunnen (vanuit de verhuurbaarheid gezien).
Uit mijn eigen ervaring o.a. met Waterdunen (een project in West Zeeuws Vlaanderen waarbij nieuwe (zilte) natuur wordt ontwikkeld, aan dijkversterking is gedaan en nieuwe dag- en verblijfsrecreatie wordt ontwikkeld), komt de tegenstand vooral voort uit wantrouwen. ‘Dat zeggen ze nu wel, maar straks komt er iets geheel anders’. Pas bij het betrekken van bewoners bij het visualiseren van het concept ontstaat begrip en langzamerhand vertrouwen. Samenwerking met lokale en regionale natuurorganisaties helpt ook.

Ook heb ik gemerkt dat die visualisatie cruciaal is bij het willen bouwen op het strand of in de duinen. Wij hadden een vooruitstrevend ontwerp voor een strandpaviljoen waarbij de duinvorming vanaf het strand werd gestimuleerd (dus ronde vormen in plaats van rechthoekige dozen) en met een volledige duurzame bouw voor ogen. Dan krijg je heus de handen op elkaar, na veel overleg.

Ik ben van mening dat natuur beleefbaar moet zijn en dat kwetsbare natuur moet worden ontzien. Dus mag in mijn ogen bewezen kwetsbare natuur gerust toegankelijk zijn maar dan op kleinschalige wijze met weinig verstoring. Dus ook bij nieuw ontwikkeling kun je nieuwe natuur ontwikkelen vanuit beleving.

Een voorbeeld: bij Waterdunen wilden we dat gasten in hun bijzondere vakantiehuis – in de gecreëerde duinen – een ijsvogel vlakbij het raam moesten kunnen zien zitten. Dan moet je (volgens ecologen en vogelkenners) een tak net boven het water hebben en zorgen dat de vogel de gasten niet kan zien. Wat een prachtig uitgangspunt voor de ontwikkeling!

Regelgeving
Al 15 jaar bestaan vanuit Europese natuurdoelen in elke Nederlandse provincie zg. Natura 2000-gebieden. De regelgeving samenhangend met Natura 2000 (beginnend met een aanwijzingsbesluit en gevolgd door beheersplannen) bewaakt de kwaliteit en kwantiteit van de flora en fauna. Deze regelgeving moet het verstoren van leefgebieden van beschermde soorten tegengaan. Bij realisatie van bouwwerken en bij buitenactiviteiten heb je als leisure-ondernemer of ontwikkelaar met deze regels te maken.

• “Kamer, kom in actie tegen de ‘verrommeling’ van Nederland!” Op 13 juni overhandigde Natuurmonumenten 32.613 handtekeningen van liefhebbers van het Nederlandse landschap aan de verantwoordelijke Kamerleden. Deze handtekeningen zijn het resultaat van de campagne ‘Bescherm Nederland tegen de verrommeling’, die de organisatie eind januari startte. Natuurmonumenten roept namens alle ondertekenaars de Kamerleden op om het landschap te beschermen. Bron: Natuurmonumenten.nl

Graag die ik de oproep om de regels van een Natura 2000 gebied niet afzonderlijk te laten gelden om op een ontwikkeling het stempel ‘wel/niet toegestaan’ te kunnen plaatsen. Waarom gaan we niet werken aan een pragmatische regionale toekomstvisie waarin het landschap en het gebruik van dat landschap wordt gevisualiseerd? Bijvoorbeeld Groene Hart 2030, met toekomstscenario’s en eindbeelden.

Dan krijg je discussies over wat wel en niet wenselijk is op een schaal die groter is dan één ontwikkellocatie. En dan kun je dus ook de lelijke (agrarische of recreatieve) gebouwen of slecht verhurende accommodaties / locaties meenemen in zo’n plan. Het mooiste zou zijn als een dergelijke regionale toekomstvisie op de ruimtelijke kwaliteit elke 5-10 jaar (of bij een majeure actuele ontwikkeling) weer tegen het licht wordt gehouden.

Ja dan moet je met alle stakeholders aan de slag. Van de strenge natuurbewaker tot de mountainbikers, van de supermarkteigenaar tot de kanoënde recreant. Maar het mooie is dat al die partijen elkaars’ standpunten vernemen en samen de taak krijgen (ondersteund door conceptontwikkelaars en landschapsarchitecten, bijvoorbeeld van de provincie) een gebied anno 2030 in te richten, inclusief visualisaties in schetsen en referentiebeelden.

De toekomst
Nu zijn er zeker al enkele goede voorbeelden in Nederland. Zowel van het creëren van nieuwe (recreatie)natuur (zie Waterdunen) als van een goede natuurlijke integratie in het bestaande landschap. Bijvoorbeeld bungalowpark ‘Punt West’ (Oasis Parcs) en park ‘De Reeuwijkse Plassen’ (Landal). Van natuurcampings of natuurlijk aangelegde en duurzaam onderhouden kampeerterreinen zijn gelukkig al meer voorbeelden.
Ik roep bestuurders en ontwikkelaars op om de veelgebruikte term ‘landschappelijk ingepast’ ook daadwerkelijk en dus bewijsbaar vooraf te toetsen. En om weg te blijven van bestemmingsplannen voor 1 locatie zonder een regionale visie op ruimtelijke kwaliteit. Helaas zijn ook recent nog veel te veel parken ontwikkeld voor de korte termijn, gericht op optimalisatie van verkoopopbrengsten en niet gericht op een duurzame optimale verhuurbaarheid vanuit beleving.

met dank aan:
Hans de Vries LeisureNL | buro voor vernieuwing
Twitter: @Toerismetrends