(Door Kim Heesakkers / Hekkelman advocaten) In de recreatiebranche worden door ondernemers vaak grote investeringen gedaan in de grond en voorzieningen. Een belangrijke voorvraag wordt daarbij vaak over het hoofd gezien: wat is de ‘gebruikstitel’ van de ondernemer en wat heeft dat voor gevolgen als het gaat om investeringen?
In de meeste gevallen is de ondernemer ook de eigenaar van de grond. U heeft dan in beginsel geen toestemming of medewerking van derden nodig om wijzigingen door te voeren. Uiteraard moet u wel nagaan of de wijzigingen passen binnen het bestemmingsplan, de benodigde vergunningen er zijn, enzovoorts. Daarnaast kunnen in de leveringsakte van de grond bepalingen zijn opgenomen die het gebruik van de grond beperken (zogenaamde erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen en kettingbedingen).
Er zijn echter ook gevallen waarin de grond waarop het bedrijf is gevestigd niet de eigendom is van de ondernemer. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van erfpacht of huur. In die gevallen dient u extra alert te zijn als u investeert, om te voorkomen dat de investeringen uiteindelijk aan de eigenaar ten goede komen in plaats van aan u.
In erfpachtakten is vrijwel altijd een regeling opgenomen over de bevoegdheden van de erfpachter. Bij investeringen zijn met name de volgende onderwerpen van belang.
Een erfpachtrecht wordt meestal voor een bepaalde duur verleend. Aan het einde van de erfpachtperiode heeft de erfpachter soms recht op vergoeding van de waarde van de gebouwen, werken en beplantingen die zich op de grond bevinden. Dit geldt echter niet in alle gevallen. Het kan dus zijn dat investeringen aan de eigenaar van de grond toebehoren en dat u bij het einde van de erfpachtperiode daarvoor geen vergoeding ontvangt.
Daarnaast kunnen in de erfpachtakte beperkingen zijn opgenomen voor het plaatsen van gebouwen, werken en beplantingen, bijvoorbeeld dat dit zonder toestemming van de eigenaar niet is toegestaan. Vraagt u die toestemming niet, dan kan de eigenaar mogelijk verlangen dat u de voorzieningen en/of recreatieobjecten verwijdert.
Veel erfpachtakten bevatten ook een verbod om de grond te verhuren. Als u de grond verhuurt als jaarplaatsen en toeristische plaatsen, kan discussie ontstaan over de vraag of dat wel mag. Afstemming vooraf is ook hier van groot belang.
Als u de grond huurt waarop uw bedrijf gevestigd is, is het van belang de huurovereenkomst zorgvuldig door te nemen. In die overeenkomst is de duur van het huurrecht geregeld, maar vaak ook de mogelijkheid van verhuur, de toelaatbaarheid van bebouwing en de aard van het gebruik kunnen daarin geregeld zijn. Daarnaast is er een uitgebreide wettelijke regeling van toepassing.
In beginsel zal elke huurovereenkomst op enig moment eindigen. Op grond van de wet heeft u dan slechts in een zeer beperkt aantal gevallen recht op vergoeding van door u opgebouwde goodwill. Daarnaast heeft u in beginsel slechts recht op vergoeding van door u aangebrachte wijzigingen en toevoegingen indien u die met toestemming van de verhuurder heeft aangebracht. Het is daarom van groot belang dat die toestemming schriftelijk wordt verleend.
Als u de grond onder uw bedrijf erfpacht of huurt, is het dus van groot belang dat u vooraf de inhoud van de erfpachtakte of de huurovereenkomst bestudeert en u laat informeren over de gevolgen daarvan. Heeft u al een stuk grond in erfpacht of huur, dan doet u er verstandig aan voordat u grote investeringen doet, te (laten) controleren of u daartoe wel bevoegd bent en wat de risico’s zijn waardoor u uw investeringen mogelijk niet terugverdient of deze zelfs ongedaan moet maken.
Kim Heesakkers,
Advocaat bij Hekkelman Advocaten & Notarissen te Nijmegen,
k.heesakkers@hekkelman.nl
024 – 3 828 434