De waarde van een recreatiebedrijf wordt in belangrijke mate bepaald door de mogelijke verdiencapaciteit nu en in de toekomst. Dat hierbij vele factoren mede van invloed zijn zoals de ligging, de staat van het o.g., de mate waarin geïnvesteerd is en wordt in de continuïteit et cetera is evident.
Van belang is ook dat de geldkasstromen op locatie en met de betreffende onroerende zaken kunnen worden gerealiseerd. Bijvoorbeeld de opbrengsten van verhuur van een standplaats, zeggen duidelijk iets over het opbrengend vermogen van de grond. Net als de exploitatiemogelijkheden van een horecagelegenheid op het terrein.
In de praktijk komen echter meerdere situaties voor waarbij het onroerend goed dat ten dienste van de campingexploitatie wordt gebruikt geen zekerheid vormt voor de onderzetting bij een hypotheek. Bijvoorbeeld omdat dit gebruik het gevolg is van een tussen partijen gesloten gebruikersovereenkomst of een huurovereenkomst. Op grond van de wet kan alleen hypotheek worden gevestigd op goederen ‘die voor overdracht vatbaar zijn’ (art. 3:228 BW). Een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst is niet zelfstandig overdraagbaar, nu daarvoor de medewerking van de verhuurder c.q. eigenaar vereist is. Een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst kan dan ook niet met hypotheek worden bezwaard.
Een bank zal bij het verstrekken van een financiering altijd kijken naar haar zekerheden. Indien een deel van het recreatiebedrijf is gelegen op huurgrond, zal de bank wel rekening houden met het opbrengend vermogen van die percelen (huurinkomsten), maar deze percelen niet meenemen bij de waardering van haar onderpand (zekerheden). Immers, op huurgrond kan geen hypotheek worden gevestigd. Een advies richting de eigenaar van een exploitatie gebonden vastgoedonderneming is dan ook regelmatig om zakelijke rechten te vestigen zoals een recht van erfpacht of een zelfstandig opstalrecht. Deze rechten kunnen wel worden bezwaard met hypotheek.
In de praktijk worden mij nog wel eens vragen gesteld over het adagium “koop breekt geen huur”. Kort gezegd betekent dit adagium dat een huurovereenkomst blijft voortbestaan indien de eigenaar van de grond (of het pand) de eigendom overdraagt. De nieuwe eigenaar verkrijgt dan de eigendom die is bezwaard met een huurovereenkomst. Dit staat los van het feit dat op een huurovereenkomst geen hypotheek kan worden gevestigd. Het adagium “koop breekt geen huur” gaat namelijk niet over overdracht van de huurovereenkomst, maar over overdracht van de onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Een huurovereenkomst is niet, althans niet zonder medewerking van de eigenaar/verhuurder, overdraagbaar en daarom ongeschikt voor het vestigen van een recht van hypotheek.
Daarnaast blijkt in de praktijk dat eigenaar en huurder niet de juiste huurcontracten sluiten. De wet maakt duidelijk onderscheid tussen huur van bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. De eerste wordt ook wel winkelruimte genoemd omdat de wet hierin specifiek benoemd op welke bedrijfsruimte de huurovereenkomst van toepassing is. Het is dwingend recht en de wetgever regelt hoe afspraken met elkaar moeten worden vastgelegd. Anders dan bij overige bedrijfsruimte waar de wetgever partijen veel meer contractvrijheid laat maar welke huurovereenkomst in de praktijk niet van toepassing is op een restaurant-of cafébedrijf en een kampeerbedrijf. Deze worden met name genoemd onder het wettelijke regime van bedrijfsruimte (7:290 BW).
Met dank aan:
Henk-Jan Kruidenier, Recreatie Bedrijfsmakelaardij en Taxatie, www.kruidenier.nu
Dit artikel is mede tot stand gekomen in samenwerking met Zypp Advocaten