• Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de eerste sidebar
  • Spring naar de tweede sidebar
  • Spring naar de voettekst
Pretwerk

Pretwerk

...Ondernemend recreatienieuws...

  • Actueel
  • Insight
  • Productnieuws
  • Home
  • Agenda
  • Actueel
  • Insight
  • Productnieuws
  • Top 50 dagattracties
  • Zoeken

Huur geen zekerheid

4 februari 2019 by Henk-Jan Kruidenier Reageer

De waarde van een recreatiebedrijf wordt in belangrijke mate bepaald door de mogelijke verdiencapaciteit nu en in de toekomst. Dat hierbij vele factoren mede van invloed zijn zoals de ligging, de staat van het o.g., de mate waarin geïnvesteerd is en wordt in de continuïteit et cetera is evident.

Van belang is ook dat de geldkasstromen op locatie en met de betreffende onroerende zaken kunnen worden gerealiseerd. Bijvoorbeeld de opbrengsten van verhuur van een standplaats, zeggen duidelijk iets over het opbrengend vermogen van de grond. Net als de exploitatiemogelijkheden van een horecagelegenheid op het terrein.

In de praktijk komen echter meerdere situaties voor waarbij het onroerend goed dat ten dienste van de campingexploitatie wordt gebruikt geen zekerheid vormt voor de onderzetting bij een hypotheek. Bijvoorbeeld omdat dit gebruik het gevolg is van een tussen partijen gesloten gebruikersovereenkomst of een huurovereenkomst. Op grond van de wet kan alleen hypotheek worden gevestigd op goederen ‘die voor overdracht vatbaar zijn’ (art. 3:228 BW). Een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst is niet zelfstandig overdraagbaar, nu daarvoor de medewerking van de verhuurder c.q. eigenaar vereist is. Een huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst kan dan ook niet met hypotheek worden bezwaard.  

Een bank zal bij het verstrekken van een financiering altijd kijken naar haar zekerheden. Indien een deel van het recreatiebedrijf is gelegen op huurgrond, zal de bank wel rekening houden met het opbrengend vermogen van die percelen (huurinkomsten), maar deze percelen niet meenemen bij de waardering van haar onderpand (zekerheden). Immers, op huurgrond kan geen hypotheek worden gevestigd. Een advies richting de eigenaar van een exploitatie gebonden vastgoedonderneming is dan ook regelmatig om zakelijke rechten te vestigen zoals een recht van erfpacht of een zelfstandig opstalrecht. Deze rechten kunnen wel worden bezwaard met hypotheek.

In de praktijk worden mij nog wel eens vragen gesteld over het adagium “koop breekt geen huur”. Kort gezegd betekent dit adagium dat een huurovereenkomst blijft voortbestaan indien de eigenaar van de grond (of het pand) de eigendom overdraagt. De nieuwe eigenaar verkrijgt dan de eigendom die is bezwaard met een huurovereenkomst. Dit staat los van het feit dat op een huurovereenkomst geen hypotheek kan worden gevestigd. Het adagium “koop breekt geen huur” gaat namelijk niet over overdracht van de huurovereenkomst, maar over overdracht van de onroerende zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Een huurovereenkomst is niet, althans niet zonder medewerking van de eigenaar/verhuurder, overdraagbaar en daarom ongeschikt voor het vestigen van een recht van hypotheek.

Daarnaast blijkt in de praktijk dat eigenaar en huurder niet de juiste huurcontracten sluiten. De wet maakt duidelijk onderscheid tussen huur van bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. De eerste wordt ook wel winkelruimte genoemd omdat de wet hierin specifiek benoemd op welke bedrijfsruimte de huurovereenkomst van toepassing is. Het is dwingend recht en de wetgever regelt hoe afspraken met elkaar moeten worden vastgelegd. Anders dan bij overige bedrijfsruimte waar de wetgever partijen veel meer contractvrijheid laat maar welke huurovereenkomst in de praktijk niet van toepassing is op een restaurant-of cafébedrijf en een kampeerbedrijf. Deze worden met name genoemd onder het wettelijke regime van bedrijfsruimte (7:290 BW).


Met dank aan:

Henk-Jan Kruidenier, Recreatie Bedrijfsmakelaardij en Taxatie, www.kruidenier.nu

Dit artikel is mede tot stand gekomen in samenwerking met Zypp Advocaten

Categorie: Opinie en kennis

Lees Interacties

Geef een reactie Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Primaire Sidebar

Productnieuws

Webinar: Haal meer uit Google’s nieuwe feature ’things to do’ (aanraders)

Stroopwafelshop & vendingmachine met beleving voor toeristische locaties

Vakantiebeurs maakt werk van Nederland Vakantieland

Recreatie Vakbeurs organiseert nieuw 2-daags event in Gorinchem: Recreatie Next Level

Nieuwe technieken toveren stad (Sydney) om naar immersive expositieruimte

Meer over Productnieuws »

Wekelijkse (gratis) nieuwsbrief

Agenda

jun 12
12 juni - 13 juni

Seli Show (indoor entertainment)

jun 13
13 juni om 10:00 - 15 juni om 19:00

Provada (vastgoedbeurs)

jun 15
15 juni - 17 juni

Ecsite conference (science centers)

jun 15
08:30 - 17:30

NIMA Marketing Day

jun 22
Gehele dag

Nationaal Fietscongres

Bekijk kalender

Recente reacties

  • Ferdi op Campings over hun manier van omgaan met het aanhoudende personeelstekort
  • Ton op Camping Groene Eiland overgenomen door Capfun
  • Peter Wijnen op Vakantiebeurs maakt werk van Nederland Vakantieland

Secundaire Sidebar

Insight

Ons natuurbeeld verschuift en dat geeft frictie

Energieverbruik daalt met ruim 30% door verbruik van kampeerders te meten

Lessen vanaf Google Travel EMEA Summit 2023

Kidults: Speelse volwassenen spelen hun eigen spel

Welke rol speelt speelgoed in de recreatiesector?

Lees meer over Insight »

Kennispartners

Kruidenier

Goud in Handen

Insiders

BCE leisure

ANWB

Top Animation

RED online marketing

Countus

CampPlus

Kopare Development

Boldmove Nation

Convious

Van Hoorne Entertainment

Ginder

ACSI

Recreatheek

Parkvakanties

Speelplan

Toegankelijke recreatie

Pleisureworld

Bureau Snugger

Amusement Hub

loader-image
Soekky Stories
Livinwood
Maxxton
Recreatie Noord-Holland
Convious
Joint Projects

Footer

Pretwerk.nl is een platform voor professionals in de brede definitie van de vrijetijdssector. Wilgenroos 11 4102 KL, Culemborg E-mail: redactie@pretwerk.nl

Onze privacyverklaring

Links

  • Adverteren op Pretwerk
  • Colofon

Volg ons

  • Pretwerk.nl RSS
  • Twitter
  • LinkedIn

Copyright © 2023 · Pretwerk · Site door: buro KREAS