Hotel, museum of uitgaansfunctie: redding voor cultureel erfgoed?

‘Een hotel in een oud postkantoor of een kasteel, een museum in een oude loc-hal of klooster, een themapark op een eeuwenoud landgoed of een cultureel centrum in een honderd jaar oud schoolgebouw?’ Zo maar een greep uit de vele projecten waarvoor ZKA in de afgelopen jaren benaderd is om mee te denken over nieuwe functies en de haalbaarheid te toetsen.

Het lijkt erop dat de vrijetijdssector ontdekt is door eigenaren van (leegstaand) erfgoed, nu de woon- en kantorenmarkt al langere tijd stagneert en nieuwe locaties niet zo makkelijk meer te ontwikkelen zijn. Reden genoeg om onderstaand eens dieper in te gaan op:

• De meerwaarde van monumenten;
• Randvoorwaarden voor een succesvolle herinvulling met nieuwe functies;
• Een aanpak voor het doorrekenen van de  kansen en exploitatiemogelijkheden.

Erfgoed: meer beleving, bijzondere verhalen
De meerwaarde van cultuur en cultureel erfgoed voor een stad is evident. Monumenten leveren een belangrijke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van de stad. Het is vaak het erfgoed waarmee een stad zich nadrukkelijk en in positieve zin onderscheidt van de concurrentie; ga maar eens kijken in Utrecht, langs de grachten in Amsterdam of in de oude binnenstad van Maastricht. Ook individuele monumentale panden onderscheiden zich door hun geschiedenis, de bijzondere ambiance en de vaak honderden jaren oude verhalen over het pand. Het moge duidelijk zijn dat een stad met een dergelijk aanbod makkelijker aan de man te brengen is bij de toerist, student of potentiële huizenkoper dan een new town of grauwe industriestad. Maar wat voor voordeel heb je hier van als verkoper of verhuurder van een monumentaal pand?

Emotionele waarde belangrijk, maar gebruikswaarde vaak bepalend voor succes!
Als verkoper of eigenaar van een monumentaal pand is het in ieder geval goed te weten dat partijen die op zoek zijn naar een geschikt pand voor bijv. een hotel, museum, zalencentrum of theaterfunctie zich steeds meer laten leiden door emotie. Immers, het wordt steeds belangrijker om je te onderscheiden en daarbij kunnen de bijzondere ambiance, architectuur en de oude verhalen over een monumentaal pand het verschil maken. Maar tegelijkertijd is het goed om te realiseren dat de gebruikswaarde van het pand vaak bepalend is voor een succesvolle verkoop of verhuur. Daarom is het belangrijk om de volgende vragen te kunnen beantwoorden:  is de kritische massa voldoende groot (of eventueel uit te breiden) voor de beoogde functie, ook op drukke momenten? Is het pand in te delen op basis van de normen in de markt of moeten er (teveel) concessies gedaan worden vanwege de monumentale status? Wat zijn de (extra) kosten voor verbouwing en inrichting vergeleken met een ‘gewoon’ pand of nieuwbouw?

Laat marktconformiteit toetsen en alternatieven in kaart brengen
Bent u op concreet op zoek naar nieuwe functies voor een monumentaal pand en denkt u aan vrijetijds- of horecafuncties? Via een stappenplan kunt u de kansen, alternatieven en valkuilen eenvoudig in kaart laten brengen en de exploitatiemogelijkheden laten doorrekenen.

1. Gestart wordt met een analyse van de locatie en het gebouw zelf. Wat zijn hiervan de gebruiksmogelijkheden  op basis van criteria vanuit markt en exploitatie;
2. Dit mondt uit in een short list van passende functies of concepten inclusief de hierbij behorende doelgroepen en marktbereik;
3. Vervolgens wordt een inschatting gemaakt van het verwachte aantal bezoekers of overnachtingen dat je op de betreffende plek kunt genereren;
4. Deze vormen de uitgangspunten voor de doorrekening van de exploitatie en de hiervan afgeleide investeringsruimte;
5. Tot slot is ook de economische impact voor de omgeving ramen; onze ervaring leert dat dit belangrijk kan zijn bij het overtuigen van de politiek, de buurt of andere stakeholders.

Voor welke nieuwe functies is uw cultureel erfgoed geschikt?
Natuurlijk kunnen wij u ondersteunen bij de uitvoering van het stappenplan.

met dank aan:
Gré Beekers, ZKA Consultants en Planners