De Praktijkdag Vakantieparken was voor deelnemers uit de sector eindelijk weer een ontmoetmoment, na een lange stop vanwege de coronacrisis. Er viel veel te bespreken, want de ontwikkelingen hebben niet stilgestaan. De sprekers op de praktijkdag hadden allemaal een relatie met het luxe familieresort Puur Exloo, waar we te gast waren.
Ontwikkelaar moet rekening houden met de exploitatie op lange termijn
Door: Hielke Tillema – directeur Kontour Vastgoed
Tillema is, als directeur van Kontour Vastgoed, volop betrokken geweest bij de realisatie van het luxe familieresort Puur Exloo. Dat is zeker niet het enige project waar Kontour Vastgoed op dit moment bij betrokken is. Ook bij het Anser Erf in het Drentse Ruinen, De Donkere Duinen in Den Helder en een wellnesshotel op Ameland is het bedrijf betrokken. Wat de projecten gemeen hebben is de bijzonder hoge kwaliteit van de gebouwen en voorzieningen.
Tillema: “Tot nu toe heeft de focus bij de verkoop van vakantiewoningen altijd veel gelegen op de verhuurrendementen. Dat gaat vaak goed op de korte termijn. Maar je ziet in de praktijk dat de oudere parken steeds moeilijker verhuurbaar zijn. Door een vakantiepark te bouwen in een bijzonder hoge kwaliteit lever je wellicht iets aan rendement in op de kortere termijn, maar je mag er vanuit gaan dat je veel langer plezier gaat hebben van je investering. En daar komt nog een argument bij dat veel investeerders over het hoofd zien; de waardestijging van het vastgoed.”
Hert bouwen van een vakantiepark voor de toekomst is al langere tijd lastig gebleken. Tot nu toe zie je dat elke 30 jaar de wensen van de consument en eisen vanuit de overheid dusdanig gewijzigd zijn dat je eigenlijk een totaal nieuw concept nodig hebt om aan de vraag te voldoen. Direct naast het park Puur Exloo staan nog vakantiehuizen uit de beginperiode van de opkomst van de vakantieparken. Die hebben een oppervlakte van 40m2. Tegenwoordig wordt er pas vanaf 120m2 over een ‘comfortabel’ 4-persoons vakantiehuis gesproken. Ook aan duurzaamheid worden tegenwoordig steeds hogere eisen geteld. Tillema heeft daar een duidelijke mening over: “Je wordt op dit moment als vakantiepark steeds weer geconfronteerd met nieuwe duurzame randvoorwaarden vanuit de overheid. Het wordt tijd dat de sector zelf de regie in handen neemt en op zoek gaat naar de meest duurzame realisatie en exploitatie. OP die manier wordt je niet snel meer overvallen door maatregelen van bovenaf.”
Inspelen op trends
Gezien de lange levensduur is het voor Kontour wel van belang dat zij een visie hebben op de toekomst. Tillema benoemt drie belangrijke trends waar bij de huidige vastgoedontwikkeling rekening mee wordt gehouden:
- Kwaliteit verkoopt altijd
- Vaker en korter op vakantie
- Consument wil vaker een unieke en authentieke vakantiebeleving.
Ingaand op punt 2 stelt Tillema dat de bedrijfsvoering en marketing duidelijk anders moet worden ingericht. Kortere vakanties betekent o.a. ook flexibiliteit in aankomstdatum en aantal dagen boeking.
Punt 3 is op Puur Exloo zeer sterk uitgewerkt door voor de voorzieningen van de gasten een systeem op te zetten waarbij bedrijven uit de regio een belangrijke rol krijgen in de dienstverlening op het park.
Het doorgeven van je park
Tillema laat op alle momenten van de presentatie blijken dat hij met hart en ziel is betrokken bij het realiseren van het Puur Exloo concept.: “Als projectontwikkelaar komt het moment dat je een park gaat overdragen aan de Vereniging van Eigenaren (VVE). Ook voor dat traject voelt Tillema zich verantwoordelijk: “We hebben het Puur Exloo concept goed vastgelegd en beschreven. Met de keuze voor kwaliteit op de langere termijn en het opzetten van de unieke service infrastructuur hebben we al een voorschot genomen op de toekomst van het park. We geven het park dan ook in een uitstekende staat door en hebben dat ook vastgelegd in de juridische structuur. Het is nu aan de VVE om de juiste keuzes te blijven maken met kwaliteit als uitgangspunt.”
Meer informatie: www.kontourvastgoed.nl
Concept bewaken met een merkkompas
Door Ellen Gackel, Brandforce One
Een van de middelen om de volgende generatie beheerders op Familieresort Puur Exloo te helpen bij hun toekomstige beslissingen is het Merkkompas, dat werd ontwikkeld door merkenbouwer Ellen Gackel van Brandforce One.
Het bepalen van het merk-concept ‘PUUR Exloo’ is al jaren geleden begonnen, nog voordat de eerste bouwschetsen werden gemaakt. Gackel was verantwoordelijk voor de realisatie van dit traject: “We zien in de vakantiemarkt een sterke focus op groei en rendement. Het risico daarvan is dat je eenheidsworsten gaat ontwikkelen. Dat wilden we bij dit park in Exloo nadrukkelijk voorkomen.”
Om tot het concept te komen werden allereerst de ingrediënten van de locatie en de omgeving geïnventariseerd. Gackel noemt ook de ‘Tour d’amour’ door de omgeving als een heel belangrijk onderdeel van de voorbereiding: “Pas als je in het gebied rondloopt en in gesprek gaat met mensen die er wonen krijg je het gevoel voor de ontwikkeling die past op deze locatie.”
De basis van het merkkompas bestaat uit drie elementen:
- Het Oerlandschap van Drenthe. Gackel: “Nederland kent vele mooie natuurgebieden, maar dit landschap op de Drentse Hondsrug is wel heel bijzonder en indrukwekkend.
- De kwaliteitssignatuur van Kontour. Gackel: “Drenthe kent al een hele grote dichtheid aan vakantieparken. Het is lastig om daar een nieuw concept aan toe te voegen. Wij zagen dat er in het topsegment nog een kans lag.”
- De lokale faciliteiten. Gackel: “Dit zijn van die onderdelen die je alleen ontdekt als je je echt verdiept in de omgeving. We kwamen verassende en bijzondere bedrijven tegen. Die wilden we nadrukkelijk integreren in de vakantiebeleving op het park.”
Dichter naar de uitvoering zien we vier pijlers ontstaan waarop het kwaliteitsconcept van Puur Exloo wordt vormgegeven:
- Met respect voor de natuur
- Ingetogen luxe
- Body & Mind
- Ruimte voor connectie
In de ontwikkeling van het concept is er ook veel aandacht voor een analyse van de verwachtte doelgroep. Hans van Leeuwen (Pleisureworld en interim parkmanager) vult daarop aan: “We krijgen hele hoge scores in reviews en op social media platformen. Als we soms toch wat lager scoren dan blijkt de gast vaak buiten onze kerndoelgroep te vallen. Het is dus belangrijk dat we de geplande doelgroep aantrekken, met het juiste verwachtingspatroon.”
Meer informatie: www.brandforceone.nl
Techniek inzetten om een gastvrije bedrijfsvoering te ondersteunen
Door: Hans van Leeuwen, Leisure expert en trendwatcher
Hans van Leeuwen is intensief betrokken geweest bij het realiseren van het concept ‘Puur Exloo’ en heeft ook een periode als interim parkdirecteur de zaken op de werkvloer direct aangestuurd. Hans heeft een kritische blik op het functioneren van vakantieparken en deze opdracht was een mooie uitdaging om te laten zien dat het ook anders kan.
Een nieuwe relatie met de regio
Een van de onderdelen die in de kern anders is dan veel andere vakantieparken is de integratie van het park met voorzieningen en toeristische infrastructuur in de regio. Om dat te realiseren moesten er twee zaken goed georganiseerd worden:
- Om de betrokkenheid van lokale ondernemers en attracties in goede banen te leiden is er een online platform opgezet (door Libelnet). Hierin zijn koppelingen gemaakt met de diensten van ondernemers in de regio. De gast van het park kan via het online platform allerlei activiteiten boeken en producten in de villa laten bezorgen. Het park zelf levert nog nauwelijks diensten, maar doordat het platform schaalbaar is in de regio kan Puur Exloo méér aanbod bieden dan een groot formaat vakantiepark. Op dit moment zijn o.a. de golfbaan, fietsverhuur, bakker, slager en supermarkt op het platform aangesloten. (dit is slechts een greep uit het aanbod)
- Om de ondernemers ook daadwerkelijk betrokken te houden bij het vakantieresort is een organisatie opgezet; ‘Vrienden van Puur Exloo’. Daar worden toeleveranciers lid van, maar ook parkgasten en andere betrokkenen behoren tot het ledenbestand. Uit het lidmaatschap kan de doorontwikkeling van het platform weer worden bekostigd. Onderdeel van het lidmaatschap is o.a. een jaarlijkse gezellige ontmoetingsdag op de golfbaan. Zo wordt het netwerk rond Puur Exloo, en in de toeristisch regio versterkt.
We horen Van Leeuwen diverse keren zeggen: “Samenwerking bestaat niet”, waarmee hij wil aangeven dat iedere ondernemer voor zijn eigen belang opkomt. Puur Exloo houdt strak de regie op de wijze waarop wordt ‘samengewerkt’ met bedrijven uit de regio. Zij moeten wel voldoen aan de kwaliteitseisen en betrouwbaarheid die past bij het luxe resort.
Techniek steeds belangrijker in de ondersteunende rol
Techniek speelt een belangrijke rol binnen de bedrijfsvoering van Puur Exloo. Het idee daar achter is dat zoveel mogelijk praktische zaken worden geautomatiseerd. Daardoor blijft er meer tijd over om daadwerkelijk aandacht te besteden aan de gastvrijheid. Een voorbeeld is de receptieloze aankomst. Gasten kunnen zelf online inchecken en ontvangen een pincode waarmee zij hun villa kunnen openen. Als de gasten in hun villa zijn ,dan worden ze bezocht door de gastheer / gastvrouw van het park met een welkomstpakket van streekproducten.
De vergaande inzet van techniek zorgt er bij Puur Exloo zeker niet voor dat de benadering onpersoonlijk wordt. Het tegendeel is zelfs het geval. Er zijn keuzes gemaakt om ongemakkelijke drempels weg te nemen; soms met een interessante kostenafweging. Neem bijvoorbeeld de Gamebox. Dat is een hoogwaardige set met sport en spelartikelen die in elke villa aanwezig is. Daarin zitten, naast diverse spellen ook o.a. tennisrackets en materialen voor de midgetgolfbaan. Al die voorzieningen zijn gratis voor de gasten. Via het centrale platform hoef je alleen even een tijdslot vast te leggen. Van Leeuwen: “Waar we zien dat veel vakantieparken hun tennisbanen opruimen, hebben we hier te maken met wachtlijsten. Mensen nemen geen tennisracket meer mee op vakantie. Door de tennisbaan gratis aan te bieden, inclusief rackets, zie je dat er weer veel mensen de tennisbaan op gaan.” Er zitten nog veel meer activiteiten in de planning, die aan het totaalconcept worden toegevoegd. Kost dit het park niet erg veel geld? Van Leeuwen: “We hebben bij de boeking al een bedrag van € 22,50 ingecalculeerd voor het gebruik van de voorzieningen. Door het op deze wijze te organiseren bespaar je ook op de kosten van een uitgiftepunt met (doorgaans vervelende) betaling.”
Meer informatie: www.pleisureworld.nl
Inpassing van een ‘afwijkend park’ binnen de Landal-keten
Door: Mikael Andersson, commercieel directeur Landal Greenparks
Puur Exloo is niet een ‘standaard’ Landal park, met veel eigen voorzieningen. Ook het luxe segment waar Puur Exloo zich op richt is voor Landal een relatief nieuwe doelgroep voor Landal. Zoals we al zagen in de presentatie van Ellen Gackel heeft Puur Exloo een eigen merkconcept ontwikkeld. Toch is Puur Exloo een Landal park en wordt de verhuur en marketing verzorgd via de Landal-organisatie.
Commercieel directeur Mikael Andersson geeft aan dat het zeker een uitdaging is geweest om dit park in te passen: “Dit park heeft een sterk eigen signatuur. Daar zijn we juist blij mee. Dit is ook een richting waar we met Landal in de toekomst ook veel meer mee willen doen. Het is juist goed als parken een duidelijk eigen profiel hebben. Daarmee voorkom je dat al het aanbod op elkaar gaat lijken. Ook binnen Landal. Voor het hogere segment waarin Puur Exloo opereert zien wij volop kansen. Om die reden was dit voor Landal ook een goede toevoeging.”
Puur Exloo mag binnen Landal een eigen merkstrategie voeren. Op het park zie je dat het luxe merk ‘Puur Exloo’ de boventoon voert. Aan de vlaggen bij de ingang is het wel duidelijk dat het park onderdeel is van de Landal-keten. Andersson: “Er is wel wat discussie geweest toen Puur Exloo’ binnen onze operatie kwam te vallen. Zowel ‘Landal’ als ‘Puur Exloo’ zijn sterke merken.
Het vooruitstrevende management van Puur Exloo bezorgde de Landal organisatie ook enkele nieuwe uitdagingen. Andersson: “De boekingen via het platform van Landal zijn grotendeels gestandaardiseerd om de grote diversiteit van parken te kunnen bedienen. We zagen dat er bij Puur Exloo diverse park-specifieke wensen waren. Het was een spannende exercitie om mee te maken. Uiteindelijk willen wij het mogelijk maken voor alle parken om meer parkspecifiek te werken. Maar Puur Exloo heeft dit ingang gezet en daar hebben wij veel van geleerd.”
Het samenwerken met de regio ziet Andersson ook als een belangrijke trend. “Puur Exloo heeft dat goed opgepakt, maar we zien deze ontwikkeling ook terug op diverse andere Landal-parken.”
Meer informatie: www.landal.nl
