De vastgoedexperts van CBRE hebben een bijzonder degelijk rapport geschreven over de markt van vakantieparken als vastgoedcategorie. Zij zien dat veel signalen op groen staan en maken zich dan ook weinig zorgen voer de aanstaande BTW verhoging. De opkomst van Private Equity in de sector wordt geduid als een ontwikkeling om de noodzakelijke renovatie van verouderde parken eenvoudiger te financieren.
Vraag groei sneller dan het aanbod
Een belangrijke onderliggende ontwikkeling die Vakantieparken als vastgoedsegment een steun in de rug geeft is de scheefgroei tussen vraag en aanbod. CBRE constateert dat het aantal overnachtingen in vakantieparken tussen 2012 en 2024 met 40% is gestegen. Het aantal vakantiewoningen nam in dezelfde periode toe met 26%.
De traditionele financiering van vakantieparken, door middel van uitponden, is door diverse fiscale maatregelen veel minder aantrekkelijk geworden. De afgelopen jaren is hierdoor – en door beperkingen in bouwvergunningen (stikstof) het aantal nieuwbouwprojecten sterk afgenomen. Ondertussen wordt er nog altijd een verdere groei van het aantal overnachtingen verwacht.
Door deze onbalans, die alleen nog maar verder groeit, is de consument bereid om een hogere prijs te betalen voor een overnachting. De voorgestelde BTW verhoging van 9 naar 21% per 1-1-2026 zal volgens CBRE geen heel groot effect hebben. Daarvoor is het onderliggende marktsentiment veel te sterk.
Onderzoeker Yannick van der Weerden van CBRE geeft desgevraagd nog een toelichting op de milde reactie op de BTW verhoging. Is een vliegreis naar bijvoorbeeld Portugal of Turkije geen direct alternatief voor een short break?
We zien dat mensen in algemene zin vaker voor vakantie dichtbij huis kiezen. En consumenten zijn daarbij bereid flink te besteden aan accommodatie en extra uitgaven aan bijv. f&b gedurende de vakantie. Die ruimte is er aangezien ze geen (dure) vliegtickets hoeven te kopen. De BTW verhoging zal naar ons geen significante invloed hebben op deze ontwikkeling. Vliegtickets worden immers ook steeds duurder.
Yannick van der Weerden
Private Equity zorgt voor hoognodige investeringen in upgrades en vernieuwing
Bij de constatering dat Private Equity steeds nadrukkelijker aanwezig is in de markt van vakantieparken zijn de opstellers van het rapport deels marktvolgend. De afgelopen jaren is marktleider Landal (samengegaan met Roompot) in eigendom gekomen bij KKR; Het CenterParcs vastgoed is in handen van Aroundtown, EuroParcs resorteert onder Waterland en RCN vakantieparken werd recent overgenomen door Blackstone.
Wat CBRE toevoegt aan deze ontwikkeling is een heldere analyse waarom juist deze marktpartijen hier kansen zien. Het portfolio aan Nederlandse parken is inmiddels aardig gedateerd en heeft de komende jaren een grote investering nodig in onderhoud en vervanging. Om competitief te blijven vragen veel parken ook om de nodige aanpassingen aan het steeds hogere verwachtingspatroon (comfort) van de gasten. Het financieringsmodel met ‘uitponden van vakantiewoningen’ staat een grootschalige en efficiënte renovatie vaak in de weg; want je moet voor een beslissing met alle betrokkenen om de tafel. Eigendom in handen van één kapitaalkrachtige investeerder maakt het beslis- en ontwikkeltraject veel eenvoudiger.
Hoe zie jij ‘de renovatiegolf’ in deze sector voor je? Gaan er eindelijk eens complete parken tegen de vlakte voor nieuwbouw? Of blijft het oplappen van verouderde vakantiehuisjes?
Een combinatie van beide zal het geval zijn. Het is onvermijdelijk dat er parken zijn die tegen de vlakte moeten omdat ze “end-of-life” zijn. We verwachten ook dat Private Equitys hierop gaan inspelen door verouderde parken op te kopen op goede locaties waar de operator niet het kapitaal heeft voor een grootschalige renovatie. Echter zijn budgetten beperkt en zal er ook een hoop oplappen van het bestaande product bij zijn.
Yannick van der Weerden
Trends die de groei stuwen
Het rapport van CBRE beschouwt de markt van vakantieparken vanuit een economisch perspectief en ziet op dit moment vooral investeringskansen. Naast de twee ontwikkelingen die we hier boven hebben beschreven (marktkrapte en opkomst private equity) komen in het rapport nog enkele trends aan bod die vooral positief bijdragen aan de marktkansen:
- Coolcation (op een wat langere termijn); Zuid-Europese landen worden in sommige maanden ’te heet’ en daarmee oncomfortabel voor een toeristisch verblijf.
- Crisisbestendig; Vakantieparken bleken minder gevoelig voor de coronacrisis en herstelden sneller dan hotels.
- De trend van ‘premiumisation’, waarbij gasten bereid zijn meer te betalen voor luxe en hoogwaardige faciliteiten. Het ‘premium’ segment wordt nog beoordeeld als ‘relatief dun bezet’.
- Ook glamping wordt genoemd als een aantrekkelijk segment met relatief lage instapkosten en een goed rendement.
Zie jij ook kansen in het budgetsegment?
We zien ook dat het budgetsegment een groei laat zien, deze groei is echter minder sterk. Wel zien we ook op het gebied van glamping kansen voor groei hoewel dit wel maar een deel van het jaar interessant is.
Yannick van der Weerden
Voorzien jullie ook een toename van projectontwikkeling ‘net over de grens’ in België en Duitsland, waar o.a. btw, toeristenbelasting en andere randvoorwaarden veel gunstiger zijn?
Dit zien we nu al mondjesmaat gebeuren en de verwachting is dat dit meer gaat gebeuren als een aantal van de huidige ontwikkelingen succesvol blijken. Het valt en staat uiteindelijk met locaties, alleen de goede locaties zullen een gewild alternatief kunnen vormen voor het NL product.
Yannick van der Weerden
Bron en meer informatie: Van particulier naar groot kapitaal: de professionalisering van de Nederlandse vakantieparkenmarkt | CBRE Nederland