In bestemmingsplannen wordt voor recreatiebedrijven steeds vaker de eis van ‘bedrijfsmatige exploitatie’ opgenomen. Gemeenten nemen die eis op om permanente bewoning en gebruik van recreatieobjecten als tweede woning te voorkomen. Daarnaast beogen zij veelal de eenheid op een bedrijf te waarborgen en verloedering tegen te gaan. Ondernemers lezen vaak over de eis heen of denken eenvoudig aan die eis te kunnen voldoen. Zij realiseren zich niet of onvoldoende welke impact de eis op hun bedrijfsvoering en de waarde van hun bedrijf kan hebben. De gevolgen kunnen echter heel ingrijpend zijn.
Wat is bedrijfsmatige exploitatie? De inhoud van de eis wordt bepaald door de definitie die een bestemmingsplan is opgenomen. In de praktijk blijken er verschillende definities te worden gebruikt. De definitie in het modelbestemmingsplan van de Vereniging van Nederlandse Gemeente luidt : “Het door middel van een bedrijf beheren en/of exploiteren van recreatieverblijven, waarbij voor recreatiewoningen geldt dat daar permanente wisselende recreatieve (nachts)verblijfsmogelijkheden worden geboden.”
De rechter is van oordeel dat een gemeente de eis van bedrijfsmatige exploitatie in het bestemmingsplan mag opnemen.
In eerste instantie lijkt dit weinig bezwaarlijk voor recreatieondernemers. In de praktijk is dit echter anders. Op grond van die eis is wisselende verhuur van recreatieobjecten vrijwel altijd verplicht. Met wisselende verhuur wordt hier gedoeld op toeristische verhuur waarbij recreatieobjecten van week tot week aan verschillende gasten worden verhuurd. Bestaande bedrijven die jaarplaatsen verhuren aan vaste gasten die daarop een ‘eigen’ recreatieobject hebben staan, voldoen niet aan de eis van bedrijfsmatige exploitatie. Toch wordt de eis ook voor die recreatieterreinen vaak gesteld. De bestuursrechter heeft in 2011 geoordeeld dat die eis in beginsel niet gesteld kan worden indien op het recreatieterrein al jarenlang jaarplaatsen worden verhuurd en de gemeente in dat gebruik geen wijziging beoogt aan te brengen. Indien een ondernemer echter geen actie onderneemt tegen opname van die eis in het bestemmingsplan wordt het bestemmingsplan onherroepelijk. Het gevolg is dan dat het bestaande gebruik op grond van het overgangsrecht mag worden voortgezet, maar dat de staanplaatsen als een huurder vertrekt niet meer opnieuw als ‘vaste plaats’ mogen worden verhuurd.
Andere gemeenten gaan zelfs zover dat zij de voorwaarde stellen dat de ondernemer alle kavels op het recreatieterrein in eigendom moet behouden. Verkoop van kavels is dan niet toegestaan. De bestuursrechter heeft geoordeeld dat een gemeente die eis niet mag stellen. Als een ondernemer echter een nieuwe ontwikkeling wil doorvoeren en daarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, mag een gemeente wel van een recreatieondernemer verlangen dat hij een overeenkomst tekent waarin hij zich verplicht geen kavels te verkopen en de gemeente mag, indien de ondernemer niet tekent, weigeren mee te werken aan het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan.
Feitelijk kan de eis een recreatieondernemer ernstig beperken in zijn bestaande en toekomstige gebruiksmogelijkheden op een recreatieterrein. Die beperkingen zullen in de meeste gevallen een waardedrukkend effect hebben op het bedrijf. Recreatieondernemers moeten dan ook alert zijn wanneer een bestemmingsplan wijzigt en dienen tijdig actie te ondernemen. De ervaring leert dat gemeenten zich vaak niet realiseren wat de gevolgen voor een recreatieondernemer zijn en dat zij, indien dit wordt toegelicht, bereid zijn mee te werken aan een alternatief. Daar staat tegenover dat de recreatieondernemer weinig tot geen mogelijkheden meer heeft om onder de eis uit te komen, als er eenmaal een onherroepelijk bestemmingsplan ligt waarin de eis wel is opgenomen.
Kim Heesakkers,
Advocaat bij Hekkelman Advocaten & Notarissen te Nijmegen,
k.heesakkers@hekkelman.nl
024 – 3 828 434